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60歳からの相続対策不動産有効活用の基本的な考え方

60歳からの相続対策不動産有効活用の基本的な考え方

 

相続と不動産コンサルタントの森本です。いつも私の動画をご覧いただきありがとうございます。多くの方は60歳以上70歳以上だと思いますので相続と不動産関係両方に関連したお話をしていきたいと思います。相続対策とは相続前に不動産について有効活用を行うことが基本です。主に有効活用とは2つです。賃貸するか?売却して現金にするか。この時の注意点や問題点についてお話ししたいと思います。

 

  • 不動産売却の一番重要な基本は権利関係
  • 不動産の売却の決まり
  • 不動産賃貸の決まり
  • 不動産税制
  • 不動産の商売の損得

 

相続不動産売却の一番重要な基本は権利関係

売却の権利関係の基本は正しい所有者が売却できるということです。

こんなの当たり前ではないか?と思われるかもしれません。

しかし実際の相続不動産の現場ではこの当たり前のことができていないのです。

なぜ誰もが当然と思っているのにできていないのでしょうか?

理由は簡単です。家族内でのことだからです。

しかし売却となれば全く関係しない第3者との高額の取引になります。

買い主さんの大半は住宅ローンを金融機関から借りるでしょう。

家族内であってもまず権利関係をきちんとしなければいけません。

 

一番重要なのは遺産分割協議です。

相続人全員の意思能力(法律上必要な判断能力)があって

正式に相続人全員が話し合いを行って相続人全員の賛成で分割を決めます。

この時に問題になるのが相続人全員の意思能力です。

現在大きな問題となっているのが認知症などの意思能力が問題になるケースです。

 

基本中の基本は単独所有です。

相続人が複数いる場合には単独所有にするためには現金が必要になります。

 

共有注意

相続不動産で多いのが共同所有です、この場合は一見簡単な不動産売却については一気に大変になります。

共有の場合は売却の決定は全員の賛成が必要です。

もちろん売買契約内容についてすべについて全員の賛成が必要です。

これが何を意味するか相続の不動産の売却を実体験された方ならご存じでしょう。

 

実際の売買では各相続人売却できる持ち分を買い主さんがすべて買い取ることになります。

しかし一人でも売らなかったら売買契約は白紙とするのが一般的です。

また売主の責任は各相続人が連帯して行います。

相続人が3人いれば3個の不動産売買を行うのと同じ感じです。

 

相続物件の権利関係と相続登記

相続物件の権利関係と相続登記とは日本の法律では何の関係もありません。

日本の法律では、不動産登記に公信力はなく単に第3者に対して対抗できる権利があるだけです。

 

売買の現場で必要なのは?

権利関係確認が最重要です。相続物件については相続人全員の聞き取りが必要でしょう。

次に必要なのが相続登記です。

売買の場合は相続財産については、契約時に相続人全員の出席が原則必要になるでしょう。

不動産の売却の決まり

不動産の売却は契約行為です。

日本で不動産の売却をするには、一定のルールが決まっています。

重要な法律は主に3つあります。

宅建業法  不動産会社が守ることを強制される法律です。

民法  民間人取引について決めている日本のルールです。

不動産登記法です。

 

では簡単に不動産売却の時に守らないといけない法律についてみていきましょう。

 

宅建業法

不動産会社が守らないといけない法律です。しかし現在では特に東京地域では不動産会社に依頼して売却が大半です。ほぼすべてです。

このために実質上売主さんは宅建業法を守る必要があります。

次に民法です。

民法は日本の民間人同士のトラブルを防ぐために様々な取り決めをしています。

不動産売却も民間人同士の取引ですので民法を守る必要があります。

昨年に始まった民法の大改正で不動産売却についてお話すれば、契約不適合責任制度です。

 

簡単に説明すれば売主は売買契約に適合したものを買い主さんに引き渡さなければ責任を追及されるということです。

具体的には契約の解除、損害賠償などです。

契約に適合するとは買い主さんの購入目的に適合するというものです。

契約前にきちんと買い主さんの購入目的について確認して契約事項で明確に責任関係や金額の負担関係を明確に決めておくことが重要なポイントとなります。

 

 

不動産賃貸の決まり

次に賃貸関係について説明しましょう。賃貸にもルールがあります。

日本の賃貸の国の決まりで最も重要なのは、借地借家法です。

これは民法と異なり強制法規です。

特に注意しないといけないのは、賃借人を保護する正当事由制度です。

つまり一般の民間取引とは異なるということです。

賃貸借の契約書にいくら貸主さんに都合がよいことを書いても借地借家法に違反していれば無効となってしまいます。

 

不動産税制 特に優遇税制

不動産取引の判断と税制とは切っても切れない関係です。

しかし税金にとらわれていたら一番重要なことができなくあることもあります。

また注意点としては、税制の特例が適用できるかどうかの判断は所轄税務署長となっていますので勝手に自分自身で適用できると思わないほうがいいでしょう。

 

最後は不動産事業の損得

最後が不動産事業の損得です。

売却したらいいのか?賃貸したらいいのか?

この判断基準で一つ明確なものがあります。

 

建設費と家賃との関係です。

建設費は東京都内の中心部も郊外も大きくかかわりません。

しかし賃料は大きく異なります。

ここが大きなポイントです。

東京都でも郊外が賃貸事業が難しい理由です。

令和3年5月5日

相続・不動産コンサルタント

森本和彦

 

 

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