中野区杉並区土地所有者さんが失敗する前に節相続税節税賃貸経営の落とし穴、資金不足問題
中野区杉並区で土地を所有されている方は、心配は相続税、相続問題の２つです。
そこで登場するのが建設会社の営業です。知らない建設会社がマンションが熱心に来るでしょう。
今日はこの建設会社さんがあまり話さない賃貸マンション経営に成功する本物の資金計画についてお話しします。
賃貸マンションアパート経営 相続税対策になる
ここまでは一定の条件下で相続税対策になります本当の話です。
場合によってはならない場合もありますので、注意が必要です。
同じ建物を建てても所得税対策にはなっても、相続税対策にならないこともあります。
事前にきちんと確認しましょう。
税法は法律関係がもとにあります。法律関係が変わると税金の取り扱いが変わります。
たとえば土地は高齢の親、建物は子供の場合、建物は同族会社の場合などで権利関係も税法上の取り扱いも変わります。
広告や営業のお話では賃貸マンションアパート経営は夢の不労所得生活
ここからが本日の本題です。
本当に夢の不労所得でしょうか？
このとき家賃を長期間確保するための大型修繕費や室内のリフォーム代金を考慮していますか？
意外と考慮していないでしょう。
賃貸事業は倒産があり得ます。
賃貸事業の倒産は現金不足です。
収入の減少つまり空室と賃料の低下です。
経費の増大です。建物も設備もすぐに老朽化していきます。
このため一定期間ごとに設備の取り換えや室内室外のリフォームが必要です。
これが長年の期間では巨大な金額になります。
資金不足になる恐れの期間
銀行借り入れを行っていると、返済期間中に大型建物修繕と室内リフォームが重なる時期がアパートでは約１５年程度マンションでも約２０年くらいあります。
賃貸事業は人気が第一です。
狭い地域での営業です。いったん悪いイメージが付くと入居者募集が大変です。悪い噂とはリフォーム不足です。せっかくお客さんを連れて行ったのにリフォーム不足のトラブル。設備故障
高い人気を長年保つには、きちんとした管理と建物の修繕と室内の完全リフォームです。
賃貸事業成功のポイントは資金計画 資金不足対策
賃貸事業の成功のポイントの一つは資金不足にならないようにしていくことです。
資金不足対策は、大型修繕費や室内の大型リフォーム費用を考慮したとしても十分な余裕のある返済にすることです。
ポイントは少し多めの資金の長期の借り入れです。
一番賃貸経営の失敗の原因は短期借入 必要な修繕資金不足
一番失敗の確率を高めるのは、短期での少ない資金の借り入れです。
これを行うとすぐに資金不足となり、必要な修繕も、室内リフォームもできなくなり、家賃の低下や、空室、クレームといったトラブル等になりやすくなります。最悪銀行返済の遅延となり倒産状態になります。
追加資金は借りにくい
金融機関は最初が大切です。
あとで追加資金は借りにくいですので、注意してください。
資金不足に陥ったら 一日も早く対策を
資金不足になりそーになったら一日も早く、対策しないと大変です。
対策は状況により変わりますが、資金の確保です。
金融機関の対策をしてから、収入の増加、つまり空室対策として
建物修理や、室内のリフォームなどの対策を行っていきます。
銀行借り入れが難しい場合は、いち早く売却検討
賃貸経営にとって、会社経営も同じですが資金不足はすべての信用を失いかねません。
この場合はできるだけ早く売却し、信用不安が発生しないようにすることが重要です。
まとめ
賃貸経営は十分な余裕の持った資金計画が重要です。
資金のショートは１５年目から３０年目くらいに発生する可能性が高くなります。
賃貸経営成功相談会を行っています。
初めての場合はなかなか現実に起きることは、理解しにくいでしょう。賃貸経営実践相談会では、将来発生する問題点や費用についてお話ししています。
希望の方は、電話かメールで連絡ください。予約制で行っています。
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント 森本和彦
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