中野区杉並区楽しく相続税節税しながら入居者さんに人気満室経営の秘訣
弊社に事務所がありまた過去多くの取引を担当した杉並区には多くの賃貸物件があります。しかし立地と賃貸の企画が一致せず空室になっているものもあります。
そこで中野区杉並区の地主さん大家さんにとって相続税節税効果があり、賃貸マンション経営も成功する秘訣をお話ししましょう。
中野区杉並区賃貸の実態
中野区杉並区は東京駅まで中央線で３０分新宿駅まで５分程度と便利でかつ落ち着いた住宅街です。このため人気も高いのですが、賃貸物件も多く常に入居者さんの獲得競争の激戦区でもあります。
このため中野駅徒歩１０分程度で築年数の新しいマンションんも空室が目立ちます。
賃貸経営の錯覚、誤解
多くの地主さん大家さんが賃貸事業を始めるきっかけは、相続税などの節税目的でしょう。
確かに現金を不動産に代えれば、現実の評価は下がるため相続税評価も下がる制度となっています。
しかし反対にいったん賃貸物件を建てると売却価格も下がる可能性
や、分割しにくくなる、売却時に大きな経費が必要などのデメリットも発生します。
また賃貸事業は、商売であり他のお店と全く同じです。
きちんと経営しないとせっかく相続税が安くなっても全体では損失やトラブルの原因となるケースもあります。
不動産賃貸経営計画はだれでも成功するわけではない
賃貸経営はだれでも成功するわけではありません。
他の商売と同じく賃貸経営には建物の所有者のリスクがあります
これは家賃保証とは関係ありません。
賃貸経営成功の基本
経営にあたる大家さんや地主さんが賃貸事業に熱意を持っていることが最重要です。
個人的なものでなく社長業といった意識が重要です。
長期にわたる事業で投資額も巨大です。
賃貸経営は２代、３代続く事業
賃貸マンションは、きちんと建物修繕やリフォームを行えば６０年以上使用可能といわれ、現実古いマンションは昭和４０年ころのものも多く残っています。
この際新築時だけでなく次の世代、また次の次の世代まで続きます。
このため経営の大敵、認知症や、相続問題が発生します。
賃貸事業の総合的成功は、人間関係も重要
不動産問題の大きなテーマに共有があることは、今知られるようになってきました。
大きな資金を使う大修繕や大型リフォーム、売却は決定権を持つ人が必要です。
このときたった一人の反対で何もできなくなるのが共有状態です。
共同所有状態です。
共有の始まりは、相続や財産分割です。
これに相続や結婚離婚が発生すれば、共同所有者の人数は大きく増え人間関係も複雑になります。
このため賃貸経営成功にはは親族関係も重要な要素です。
賃貸事業成功戦略 将来発生する問題を事前に検討
賃貸事業は長く続きます、短期間で失敗したり売却したりすると不利な場合が多くあります。
このため将来発生の可能性のある問題点は事前に検討しておくことが重要です。
将来の発生の可能性
賃貸事業で将来発生の可能性ある問題は何でしょう。
一つは経営者の問題です。
大家さんは様々な判断が求められます。
このため今問題となっているのが判断の力が低くなることです。
認知症等になることです。
これは高齢になれば、だれでも可能性があります。
相続も賃貸経営の危機の一つです。
いったん共有となれば、大修繕や大型リフォーム、売却、裁判といった思い切ったことができにくくなります。
事件事故です。
賃貸事業は人間が住む場所です、人間である以上事件事故は防ぎようがありません。
発生時には様々な判断が求められます。
現実の賃貸事業の実態
現実に賃貸管理を多く行っていると実に様々なことが発生します。
入居者さんの所在不明、連絡が取れず、事件事故、火事、逮捕、お子のクレーム、水漏れ、設備故障・・・・・
新築後の建物修繕、室内大型リフォーム費用は巨額
建物は新築後どんどん古くなります。このため人気もどんどん下がっていきます。
一番大きく下がるのは設備です。
特にエアコンやウオシュレットは４年から５年が切り替え時期です。
これは入居者さんが前の人のものや古いものを嫌うからです。
一番大きいのは１０年ごとの大型修繕です。
マンションの場合１回ごとに数千万が普通です。
足場をかける外壁塗装工事が大きな金額です。
室内も２０年に一回は最低大型リフォームが必要でしょう。
これもワンルームで１５０万程度、ファミリータイプは５００万程度はかかります。
賃貸経営で資金計画は最重要
長い賃貸経営において大きな資金不足の原因は、銀行借り上げの返済と大型工事、室内の大型リフォームが重なる２０年から３０年目です。
この時期の工事費は、巨額となります。
新築時から１０年目ぐらいまでにどのくらいの貯蓄をするかが食うようです。
長期間高い人気のマンション経営は空室の心配がいらない
きちんとした企画で、長期修繕も室内リフォームも行っていると
反対に空室の心配も不要です。
賃貸経営成功の基本は、長期間建物価値を下げないこと
成功方程式は、入居者さんから選ばれ続け、人気ブランドとなることです。
このためには、きちんとした管理と建物整備です。
安心して快適に住めるマンションです。
反対に失敗する価値を下げる賃貸経営
お金がもったいないから、壊れないと修繕しない、入居者さんからクレームが来るトラブルになる、空室となる、空室となるから家賃を下げる、不良入居者が入る。
優良入居者さんが近づかなくなる。
短期の返済での借り入れは賃貸事業の失敗の最大原因となります。
家賃保証は賃貸事業の保険にはならない 本質的成功要素ではない
単なる管理の一形態
一括借り上げ転貸となりますので、一時的に建物の所有者さんは入居者さんとの契約がなくなります。
このため入居者さんの管理が法律的に簡単になります。
このため管理戸数が増えているのです。
また管理費が高く取れますので管理会社としては採算性が高く歓迎されます。
この根本的な仕組みを十分理解してから利用するとよいでしょう。
一括借り上げ家賃保証の誤解
この制度は大家さんのための制度ではありません。
このため空室が多い物件は、借り上げしません。
理由は簡単です。儲からないからです。
またきちんと建物修繕工事、室内リフォーム工事をしないと借り上げを辞めるか、借り上げ家賃を下げます。
一括借り上げの場合工事会社指定
工事会社は家賃保証会社かまたは系列会社に指定されます。
リフォーム工事と一括借り上げはセットの仕組みです。
一括借り上げ金額の計算方法
実際の運用成績－管理会社の利益＝実際の借り上げ家賃
このため実際の運用成績が落ちると連動して大家さんの家賃は下がります。
長期間家賃の保証ではありません。
多くは２年ごとに借り上げ家賃の見直しがあります。
一括借り上げのメリット
精神的なものが多いでしょう。
契約が建物所有者と実際の入居者さんに存在しないため、大家さんが直接クレームを受けることも実務にかかわることもありません。
その代わり管理費は高くなります。
実践的賃貸経営相談会実施中
賃貸経営は広告と実際にやるのとは大きな違いがあります。
始めるからには成功しなければ意味ありません。
始めたからには成功しなけれななりません。
予約制で相談会を行っています。
希望の方は電話かメールで連絡ください。
平成31年2月18日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
株式会社グローリーハウス
代表取締役 森本和彦
電話 ０３－５９４２－７４０９
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