土地有効活用成功と長期一括借り上げと定期借家
先祖からの土地所有者さんにとって、土地は特別なものです。
さて土地の所有には何が必要でしょうか？
お金ですね。
土地を持ち続けていると固定資産税・都市計画税がかかります。
いくらくらいかかるでしょうか？
東京のある杉並区での更地の（何にも建物が建っていなくて）固定資産税・都市計画税200坪くらいで20年までのお話ですが年間200万円くらいでした。
今はもっと高いでしょう。
さてこの時考えることは2つですね。
固定資産税・都市計画税を安くしたい。
建物を建てて賃貸をして収入を上げたい。
しかし建物を建設しても本当に収入が入るか不安です。
つまり成功するか？儲かるか？
こんな時に出てくるのが建設会社など借り上げ会社によるによる長期一括借り上げです。
今回は一見至れり尽くせり、成功保証システムである一括借り上げについて一括借り上げ会社の責任者経験者である私が解説しましょう。
長期一括借り上げとは本当に長期成功保証か？
結論からお話ししましょう。長期一括借り上げは長期成功保証？もちろん世の中そんなうまい話はありません。不動産業界では「うまい話は詐欺が常識です」
長期一括借り上げとは何か？
一言でいえば一定の条件がそろえば、長期間建物全体を借り上げて家賃を支払うことです。
ポイントは、一定の条件がそろった場合です。
一定の条件とは借り上げ会社が儲かる状態であったらということです。
具体的には2つです。
一つは建物が新築と同様ですぐにお客様に貸せること。
（中古になったら安全に室内リフォームすることです。）
もう一つは、実際に貸せる家賃より安く借りられたらということです。
借り上げ家賃が半額になることはあり得るのか？
もちろんあります。
実際の運用成績が下がれば借り上げ家賃も連動して下がります。
もうひとつはリフォーム工事費は建物所有者負担
もう一つ忘れてはいけないのが、リフォーム工事費の負担です。これは建物所有者さん負担です。
長期一括借り上げは、借主の立場で考えるとよくわかる
長期一括借り上げ会社は何の目的で建物を借りるのでしょうか？
もちろん儲けるためですね。
株式会社はすべて商人です。
一言でいえば他の人に部屋を貸すために、建物所有者さんから借り上げます。
一括借り上げ会社の儲けの計算式
実際の運用実績－運用経費－利益＝借り上げ家賃
実際の運用は建物が古くなれば下がるの？
誰が考えても家賃が新築時より下がると思うでしょう。
高い確率で下がり続けるでしょう。
一括借り上げ会社が行っているもの 2年ごとの借り上げ家賃減額交渉
2年ごとの借り上げ家賃の見直しが契約書にありますので
2年が近づくと、次の2年間の借り上げ家賃の提案があります。大半は減額です。
これを一括借り上げ会社では、減額交渉といいます。
もちろん減額交渉担当者にはノルマが設定されます。
一括借り上げ利用の時の土地建物所有者さんの実際収入
実際の運用成績－一括借り上げ会社の経費＋利益－リフォーム費用－銀行返済－税金等
注意 意外と高額なリフォーム費用
建物は建築して終わりではありません。建築してからの長期間の維持費が高額です。
特に賃貸建物は、入居者さんが退去した後のリフォーム費用が高いです。
リフォーム費用 具体例を示してみましょう
ワンルーム30平米の場合
7年くらいの設備 エアコン・給湯器・ウオシュレット
壁紙など
40万円くらい
これだけで年間６万です。
建物大修繕 10年ごと
屋上防水・ベランダ防水・外壁塗装などなど
規模にもよりますが、マンションの場合一回が最低でも
1000万円単位です。
仮に1000万円としても年間100万円です。
10室なら各室年間10万円となります。
参考分譲マンションの修繕積立金です。
建物の全体の大修繕に備えて毎月積み立てる金額です。
ワンルームなら月額1万程度です。
参考 プロの不動産会社で一括借り上げ利用者はいない
参考 似ていて全く異なるもの定期借家契約
よく店舗などで見かけるものです。建物を借主さんの希望で建築して長期間借りてくれるものです。
これは、固定家賃方式が可能になります。
実質支払い保証です。
本日の結論
一括借り上げだから安心とはならない。
根本の賃貸事業成功は、実際の運用実績であり実際の経営
です。
儲けるためには商売という感覚で行い、人気物件を作ることです。
究極の成功は安心して泊まれる満足ホテルです。
令和3年3月4日
相続・不動産コンサルタント
森本和彦
