誤解が多い土地売却公募売買と落とし穴
相続と不動産コンサルタントの森本です。
今回はコメントをいただきましたので誤解が多い公募売買と落とし穴についてお話しします。
私は大学卒業後30年以上不動産売買の現場にいます。成功も失敗も30年現場を見続けています。
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では早速今回のテーマ 売主さんに誤解が多い
公募売買と落とし穴についてお話ししましょう。
公募売買とは？
土地を登記簿の面積で売却すること、実測面積と異なっても金額変更しないことです。
公募売買は測量しなくてもいいの？
公募売買と測量しないことと直接関係ないです。
ここは誤解が多いので詳しく説明しましょう。
測量の意味 重要な意味
所有権境の確認です。
所有権境の意味を正しく理解できていますか？
大きく2つの重要な意味があります。
土地売却は所有権を売ること境界内の売却
土地の所有権の範囲は隣接地地主さんの立ち合いによって話し合いで決定します。
法律上時効取得も認められています。
所有権境決定の手段が測量です。
所有権境の確認のもう一つの意味
登記の問題です。分筆つまり所有権を分けて登記する場合に境界確認を登記官が行います。
境界確認ができないと所有権を分けることができません。
所有権境の第3の意味
建物の設計、建築確認、完了検査は境界を基準に行います。
境界が正しくないと問題が発生します。
建築確認は問題なくても完了検査時に問題が生じます。
申請された境界が正しいものとして審査されます。間違っていれば違反建築物ということもあり得ます。
銀行融資も受けられなくなる可能性もあります。
住宅ローンで土地購入の場合は建物の完了検査報告書の提出が条件となります。
トラブルも多い公募売買 無測量売買
いずれにしても所有権境確認確定を行わなければ大きなリスクがあることは間違いありません。
30年の経験から
買い主さん側にきちんとしたプロが付く場合は、境界確認を行う境界確定を条件に購入申し込みを行ってくるのが普通です。
参考意見
しかし売主さんが、現金がない当の売主さんに特別な事情がある場合には境界確定を行わない公募売買もやむを得ないでしょう。
しかし買い主さんは非常に少なくなることつまり高値での売却の可能性は少なくなること、トラブルの可能性で裁判発生の可能性つまり弁護士費用など裁判費用を最低数百万円程度は想定しておくべきでしょう。
私が測量なし売却を選択する場合
現地の状況、正式書類の存在、売主さんの希望事情、契約交渉しない
買い主さんが不利益について正しく理解していること、賛成していることなどを総合的に考慮して判断します。
令和4年2月3日
相続と不動産コンサルタント
森本和彦
