相続対策は賃貸マンション建設が得？賃貸マンション購入が得？
相続対策もいろいろな考え方がありますが今回は一つ不動産投資の基本から説明してみましょう。
この動画をご覧いただければ、専門知識がない方でも無理なくこの答えを自分で考えることができるようになるでしょう。
不動産投資理論
目的は儲けることですね。
不動産の投資で儲けるとは、売って儲けるか賃貸して儲けるですね。
賃貸マンションを建設した場合
現在の状態で売却 土地が更地で高い状態
土地価格200万×50坪＝1億円
賃貸マンション建設した場合
土地代金1億円 建設代金1億
50坪×６０％×3階＝90坪
90坪×８０％＝70坪 10坪1室
7戸 月額家賃10万 7室×10万×12＝840万円
６％で売却できたら 840万円÷０．０６＝14000万円
５％で売却できたら 840万円÷０．０５＝16800万円
４％で売却できたら 840万円÷０．０４＝21000万円
４％で売却は大変 ４％で売っても少し赤字（売却経費を考えれば）
買ったらどうか？
投資利回りが４％以上であれば買ったほうが得となりますね。
ただし相続対策土地活用となれば単純な不動産投資と異なる
気持ちの問題です。
相続対策で損しないためには総合的に考えることが必要
- 気持ちの問題
- 分割問題
- 相続税の負担の問題
- 親が元気なうちに行わないと大変
- 親は全権限で決定が速い
- 兄弟では意思決定が簡単にできない
- 兄弟では費用の先行負担ができない
６．実際には賃貸マンションの管理運用にはお金がたくさんかかる
実際には単純な投資以外に相続人間での意思決定、費用負担特に賃貸マンションは10年に一回程度大金がかかります。
令和3年2月17日
相続・不動産コンサルタント
森本和彦
