相続・投資不動産は収入があってこそ長期所有できる。相続の仕事をしていると相続人世代の方(50代・60代)の方の考えも、現所有者である70代、80代の方の考えも理解できます。そこで本日のテーマは、不動産は収入があってこそ長期間所有できるというお話です。相続・不動産関連の現場の専門業務解説を過去にYouTubeで約1000本くらいお話ししています、またグローリーハウスのブログでも1000記事くらい書いていますので時間がある方はどうぞご覧ください。
現金が出ていくだけの不動産を持ちたいですか?
不動産の値上がりが続いたバブル前は別として、今は不動産を所有すれば固定資産税、都市計画税、建物であれば修繕費、管理費と30坪くらいの土地と建物があるだけで、きちんと管理すれば年間30万円くらいはかかります。修繕費まで入れれば毎年50万円以上でしょう。
5年所有しようと思えば250万円10年なら500万円の現金が出ていきます。
マンションだったら所有するためにいくらの現金が必要でしょう?
管理費・修繕費がかかりますね、管理費が約1万円から2万円、修繕積立金が1万円から2万円合計で毎年24万円から48万円これに固定資産税・都市計画税で毎年30万円から60万円、室内のリフォームまで入れたら毎年100万近くかもしれません。
5年所有なら500万、10年所有なら1000万円出ていきます。
未活用不動産は、貯金をどんどん食べて借金を増やしていきます。
楽しいですか?
現金収入があっても大きな借金ができたらどうでしょうか?
不動産活用の時に現金収入ができても、大きな借金ができたら?
楽しいですか?
事業家は楽しいでしょう。主婦感覚の方は苦痛でしょう。
現実の不動産活用は様々な手法がある
今不動産所有者さんの気持ちからわかりやすくお話ししましたが、不動産活用には様々な手法があります。それぞれにメリットとデメリットがあります。
一例をあげてみましょう。
借金しなくてもよい収入が得られる不動産活用は?
時間貸しの100円パーキングです。
デメリット?
そうですね収入が少ないことですね。
相続税評価額が高いですね。(減額がありません)固定資産税も高いですね。
アパート建設は?
これは収入は多く、相続税評価額も大きく下がる可能性がありますね。固定資産税も大きく下がりますね。
いいことだらけでしょうか?
デメリットは大きな借金、入居希望者がいないと単なる借金アパートです。
では一括借り上げ?で安心?かえって不安になるでしょう。
一括借り上げとは、成功しているアパートマンションを借り上げ会社が先回りして、利益をいただく制度です。
空室だらけの損失確実なアパートマンションはどの一括借り上げ会社は、儲からないので借り上げしません。
借金しないで、賃貸収入を得る魔法の方法は?
これこそ等価交換方式です。
簡単に言えば不動産会社と共同事業方式です。いったん土地を売って後で、土地価格相当の建物を買い取る方式です。
土地と建物の交換です。
実質上自分の土地の上に建物を建てたのと同じです。
この建物を賃貸すれば、借金しないで現金収入、いいことづくめの魔法の方法かな?
もちろんデメリットがありますよ
共同事業する不動産会社に経費と利益分は差し引かれます。
本来自分で借金して建設すれば、土地は100%、建物も100%
しかし等価交換方式なら土地は50%、建物は50%という感じです。(実際はこんな簡単ではないですが)
もう一つ税法上の立体買い替えという制度を使えば譲渡所得税はくりのべられて税金ゼロ、しかし建物の取得価格は元の価格なので
減価償却費は非常に小さい、売却時の取得原価は元の取得原価で計算なので莫大な税金(繰り延べの税金の支払い)が発生します。
簡単ではない土地建物の活用計画
実際の土地建物の活用計画は簡単ではありません、様々な要素を検討して所有者さんの事情や成功の可能性を高くする作業が必要です。
計画作りはプロ不動産会社ではトップの仕事
調査、計画作りで成功失敗の90%は決まる
調査・計画作りにプロの相談役を入れていますか?
失敗例の大半は、最重要事項にお金をケチったから
厳しい現実 不動産建設取引は専門知識のない素人は無理
4月から中野駅前セミナー開始予定です。
日時 4月25日日曜日 午後16時から17時30分
場所 中野駅北口 ルノアール中野北口店貸会議室 スーパーライフ横
参加費 2000円 事前予約制 メール FAX 電話で予約ください
定員 5人以内 (通常定員 10名の50%)
テーマ 相続対策は事前に準備していないと大変なことになるかも?
なぜでしょうか? 大半の方が相続の恐ろしさに気が付かないで手遅れに
多くの要素を事前に検討していないといけないのに単なる節税だけに気を取られて
一番重要なことに気が付かず相続大失敗
スケジュール 前半は講演 50分
休憩 10分
後半 30分 出席者の方からの個別の質問に回答
令和3年3月24日
相続・不動産コンサルタント
森本和彦