相続した借地でのアパート賃貸経営のポイント
最近はyutube で不動産の売却や売却査定についてたくさんお話ししてきました。間違った広告のせいで多くの方が誤解されています。
さて今回は相続した借地の賃貸経営についてお話しします。
借地とは
建物を所有する目的で土地を借りて使う権利です。
借地借家法で保護されています。
所有権と異なりあくまで土地を借りて使う賃借権です。
借地権の特徴
借地権は相続ができます。また土地所有者さんの承諾があれば売却することもできます。もちろん賃貸経営をすることもできます。
借地の注意点2つ
土地所有者さんとの関係
借地の注意点として建て替えの際には土地の所有者さんの承諾が必要です。建て替え及び契約の更新の承諾料が必要になります。
相続の場合多くは建物が古くなっています。
また借地の契約期間が残り少ない場合もあります。
数年後に契約更新する場合また更新料が必要になるでしょう。
法律上は建て替えと、更新は全く別です。ただし実務上は同時に
土地所有者さんの了解をいただかないと売却や活用は難しいでしょう。
金融機関との関係
借地に建物を建築する場合現金で建築できれば問題はありませんが、金融機関から借金する場合は2つの注意点があります。
一つは借地については融資する金融機関が少ないことと融資する場合土地所有者さんの承諾が必要なことです。
税法上の特例
借地が実家の場合譲渡所得税が安くなる制度
空き家対策として一定期間内で一定の条件に当てはまれば売却時に利益が出ても一定金額3000万円まで無税になる制度があります。
主な条件は３つです。
相続の直前に被相続人が一人で居住していたこと
もう一つは建物が旧耐震基準の建物であることです。（昭和56年以前の建築物）
売却時に建物を解体して譲渡するか耐震補強工事をして譲渡すること。
相続開始後賃貸等をしていないこと
譲渡対価が1億円以下であること
賃貸経営自体は所有権と同じ
後の点は賃貸経営は所有権と同じです。
経費として地代や20年の更新料などの土地所有者さんの経費が増えるだけです。
賃貸するか？売却するか？
上記のことを総合的に考慮することが大切です。
令和3年10月4日
相続と不動産コンサルタント
株式会社グローリーハウス
森本和彦
