東京都再建築不可の土地の売却の重要ポイント
土地の価値は建物が建築できて利用できることです。
単なる資材置き場や駐車場では非常に価値が低いのが現実です。
再建築不可の土地は、再建築ができるよう対策することが重要です。
市街化区域の場合はきちんと調査していけば、再建築の許可の可能性が見つかるときもあります。
一つは再建築不可の理由です。
接道の長さが足りなければ、隣地からの購入とか交換が考えられます。
実際に隣地の所有者さんに交渉するのが大変です。
近年依頼を受けて行ったのは、不足分の土地を売っていただいき結果的には成功しましたが、後日隣地の所有者さんは最初は全く売る気はなかったとおっしゃっていました。
各役所によって判断が異なる４３条ただし書き現在法改正され２項の実務
もう一つは、建築基準法４３条のただし書きによる建築許可を取得できることを条件とした売却です。
ところがこの許可の基準は細部の取り扱いが役所ごとに異なり注意が必要です。
このときの注意点は、許可というのは建物の完了検査が合格するかどうかという点も含まれるということです。
４３条ただし書現在法改正され２項許可用の測量は一般測量ではない
４３条ただし書きの許可用の測量は、一般の測量だけでは不足し
後にトラブルの原因となります。
建築許可の申請に必要な事項の測量や越境物の確認測量などが必要です。
４３条の許可実務に精通した建築士さんが行わないとトラブルになりやすいという注意点があります。
売却時の買主さんへの事前説明省略に注意
建築基準法４３条は特定建物の建築についての特別許可であり、
後の変更ができません。
また許可申請には建物の細部までの内容が記載されていなければならず、購入者さん（建物建築者さん）と建築士さんとの細部の打ち合わせが完了しないと作成できない実務です。
また一般の売買と異なり、許可申請打ち合わせ段階で隣接地の所有者の境界承諾を得た確定測量図が完成していることが必要です。
この点が一般の不動産取引と大きく異なります。
もう一つの注意点は、購入希望の方の多くが理解したつもりで誤解していることが多い
現在改正され２項の実務についての注意事項やスケジュールを十分説明してから契約に入ることです。
大手の不動産会社でも、４３条ただし書きの基本的な実務について知識不足で買主さんに説明していないケースが多い点は注意が必要です。
この場合は、売買契約後のトラブルが予想されます。
令和元年８月９日
不動産コンサルタント・相続診断士
森本和彦
