東京都円満な財産整理 借地底地と相続、共有、私道
一般の方は不動産を簡単に考えます、一番単純なパターンを想像しているからです。しかし現実は単純ではありません。借地底地問題は多くは５０年以上経過し、相続問題となっています。地主さんも借地権者さんも当事者が代替わりしています。
借地開始時の状況と現在の状況は全く異なる
借地契約の始まりは、昭和の中期までです、土地の価格も安く多くは権利金も授受していないかきわめて少額であったと想像されます。
地主さんも将来戻ってこないとも想像せず、軽い気本で貸したのでしょう。
借地契約期間は長く、更新手続きもプロが行っていない
借地についてこのころは、地主さんが直接行いプロが管理していません。このためきちんとした契約書がない状態も多く存在します。
借地契約者が死亡していた場合借地権はだれのもの？
本来は契約当事者が死亡した場合、地主さんに連絡しまた借地人間で相続協議を行って借地契約を地主さんと新たに借地契約を結びなおすのが正しいやり方です。
しかし現実は何も行わず、借地人の家族が住み続けているだけという場合がほとんどでしょう。
この際借地権はだれのものでしょうか？
民法では相続人のものです。
相続人全員の共有つまり共同所有状態になります。
借地権の整理は必要？
借地権はただ住んでいるだけの時は、整理は不要です。
整理が必要な時は、相続での分割や売却の時です。
今すぐ対策しないと大変
相続時に問題財産は相続税の評価額が高いが実際売買すると安い
つまり現実には存在しない相続税評価に対して相続税が課税される可能性が高いものです。
借地権の整理方法は？
まず一番は地主さんに事前相談です。
地主さんに売却するか？
地主さんと等価交換して所有権にするか？
地主さんの事前許可のもの第３者に売却するかです。
借地の相続はどうするか
これは相続人全員で協議して決めますが、気を付けなければいけないのが、地主さんの承諾です。
理論と現実の人間関係は全く異なります。
不動産売却の場合はこの２つを整理していき売買当事者を確定
借地の整理は、不動産実務では当事者を確定し当事者さんで
契約によって整理していきます。
借地底地の取引の実務は承諾料等が関係する。
実際の取引に当たっては、所有権と異なり各種の承諾料が関係し
一般的な所有権とは全く異なっていきます。
譲渡承諾料、建て替え承諾料、更新料等が状況によって変化し
地主さんとの話し合いで決定されます。
実際の実務は一般の方では無理でしょう
実際の実務は、借地制度の理解がきちんとできて実務を行う必要があり専門知識と実践経験と関係者との調整が必要になります。
人間の感情が大きくかかわります。
このため一般の方が行うのは無理でしょう。
借地底地相談、相続不動産相談実施中
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令和元年９月８日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
