初めての売主さん売却成功の秘密の必需品 中古住宅の不安を取り除く住宅瑕疵保険
弊社事務所のある中野区でも隣の杉並区でも人気は、
以前は新築物件に集中していました。
マイホームといえば新築が常識でした。
しかし価格が大きく上昇したことで
近年一定の条件の中古住宅の人気が上昇しています。
今日は中古住宅の売却成功戦略の必需品についてお話ししたいと思います。
売却とは何でしょうか？
売り主さんから見れば売却とは自分の土地建物を買主さんに買っていただくことですね。
商人になることです。
多くの人が普段会社で行っていることですね。
有利な売却とは？
自分の所有する土地建物を高く売却することです。
しかし同じものは買主さんは高く買う人はいません。
ではどういう方法で高く売るのでしょうか？
売却成功戦略のポイントは 購入するお客さんを知ることから
どんな商売でもお客様を知り尽くした売り主さんが成功します。
自動車でも、化粧品でも、バッグでも同じでしょう。
土地建物の売却では買主さんの購入の実態を知ることです。
買主さんが高く買うときの気持ちは？
買主さんは、自分がどうしても欲しいものを買います。
どうしても欲しいものは自動車でも、バッグでも買います。
良いデザインのものを買います。
夢を買います。幸せ生活を買います。
安心を買います。
不動産会社が教えない秘密 不思議な買主さんの出現と購入の実態
多くの売主さんがご存じないのが買主さんの
不思議な行動パターンです。
物件によって出現する。
買う物件を決めてから出現する。
非常に短期間に購入を決定します。
急に現れ急に購入していなくなります。
現地見学の最初の数秒で判断する。
女性が決定権を持つ。
販売の初動で勝負の９割勝負が決まる。
これは私が３０年売却活動を行ってきた実感です。
東京都内や近県で安いものは１０００万円台から最高７億円台までの不動産売買でも
９割は売却開始後２か月以内で販売終了です。
最長でも４か月程度です。
購入者さん調査でわかる。初めての現地見学で購入決定が約９割
１５年以上実際に購入されたお客様にお聞きすると、
９割以上の方が初めて物件を見たとき購入決定しています。
ビビットときたとおっしゃっています。これだと感じたとおっしゃっています。
最初の印象がすべてです。
最初の準備がすべて 現地の印象と安心感
本気の買主さんは、ほとんど１回しか室内見学に来ません。
このときが勝負です。
事前に下調べを行ってから見学に来ます。
このときの質問は大変重要です。
買主さんは中古住宅には新築にない不安感を持っている
買主さんは中古住宅に不安感を思っているのが普通です。
このため購入に迷います。
内容が不明だからです。
悪い想像をする方も多いのが現実です。
ここでできたのが、既存住宅瑕疵保険です。
新築住宅の売主は瑕疵担保保険に強制加入 供託した場合免除
新築住宅の売主さんが瑕疵担保保険に強制加入です。
いま中古住宅の売主さんがプロの場合は瑕疵保険加入が大半です。
買主さんにとって安心は 瑕疵担保保険
買主さんにとって安心は、瑕疵担保保険のついた建物でしょう。
一般の売主さんも検討するのがいいでしょう。
瑕疵担保保険は税制優遇も 住宅ローン減税
瑕疵担保保険は安心以外でも、有利な点があります。
税制の優遇です。
住宅ローン減税です。
住宅ローン減税は木造建築後２０年以内、耐火建築物２５年以内ですが、
瑕疵担保保険が加入されていれば、この年数を超えても住宅ローン減税の対象です。
瑕疵担保保険は国土交通省の指定法人のみ
建物の瑕疵保険は、国土交通省の指定した保険会社 現在５社のみの取り扱いです。
紛らわしい保証とは大きく異なります。
不安を打ち消す 建物状況調査 ワンランク上の瑕疵担保の検査
安心なのは、検査が行われていることです。
主要構造部はどうか？
シロアリ被害はどうか？
検査に合格していることです。
リフォーム工事の専門家の常識
しっかり検査してみないとわからない。
壊してみないとわからないが常識です。
これを打ち消すにはきちんとした専門家の検査です。
売却の依頼を受ける場合の建物状況調査（インスペクション）の説明と実施する場合のあっせん
昨年４月１日から宅建業法に改正で始まったのが、
売却の依頼を受ける場合に建物状況調査の説明と行う場合はあっせんが義務付けられました。
売り主さんには状況調査実施の義務はありません。
有利な売却とトラブル防止を目指す売り主さんは実施している
有利な売却を目指す売主さんは建物インスペクションを多くは実施しています。
優良中古物件は建物状況調査が必要不可欠
優良中古物件として認識されるには、建物状況調査（インスペクション）は必要不可欠だと思います。
短期有利売却成功の秘密の４大ポイント？
第一は現地の好印象です。
インテリア
家具
プロのモデルルームが、参考になります。
２番目は安心です。３番目は住宅ローンの適用物件かどうかです。
４番目は税制優遇が受けられるかです。
２番目は建物検査や瑕疵保険
３番目は建物の適合証明の検査
４番目は瑕疵保険の加入です
代表的なのはフラット３５の住宅ローンが使えるかどうか？
建物がフラット３５の基準に合っているかどうか？適合証明が取得
第一印象で決まります。購入後の夢が描けるかが勝負です。
短期有利な売却実践相談会実施中
短期間で有利に売却を成功するには、個別の事情等、不動産の種類によって大きく異なります。
実践的な相談会を予約制で行っています。
希望の方は電話かメールで連絡ください。
平成31年3月7日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産短期有利売却コンサルタント
森本和彦
０３－５９４２－７４０９
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