中野YouTube不動産賃貸経営教室 第8回募集条件の見直し
相続と不動産コンサルタントの森本です。5月15日から始めた不動産賃貸経営教室も
終わりに近づいてきました。
第8回のテーマは募集条件の見直しです。
賃貸で最も危険なこと２つ
賃貸経営で最も危険なことは、何でしょうか？
少し考えてみましょう。
現金収入が不足してくることでしょう。
現金収入が不足してくる最大の原因は？
空室と家賃の滞納です。
空室を防ぐ適正な募集
空室を防ぐためには、適正な条件での募集が非常に重要です。
適正な募集条件での募集は最初の1回だけで成功できる？
多くの不動産賃貸経営の大家さんは、専門知識も専門経験も少ないのが一般的です。
空室時に最初から適正な募集条件を決めることができるでしょうか？
多くの賃貸経営のオーナーはできないのが普通でしょう
賃貸経営のオーナーが最初から適正な賃貸募集条件を決められない理由
賃貸経営の大家さんが最初の募集時に一回で適正な賃料を決められない
大きな原因は３つです。
専門知識と専門経験がないことと
少しでも高い賃料で貸したいという欲望です。
自分の所有している不動産について感情的に高く評価しすぎる傾向にあること
適正な募集条件かどうか？の判断
適正な賃貸募集条件かどうかは借主さんが判断することです。
つまり適正であれば入居希望者が多く、短期間に入居申し込みがあります。
募集開始直後から内見希望が多くあり、具体的な問い合わせが多くなります。
これに対し募集条件が適正でなければ、現地見学の希望がほとんどない状態です。
賃貸募集成功のポイントは柔軟に募集条件変更できるか？
賃貸募集成功のポイントは、柔軟に借主さんの反応に対して募集条件を変更できるか？
にかかっています。
適正な賃貸募集条件かどうかは借主さんが判断することです。
一括借り上げ転貸（サブリース）会社はなぜ高い入居率なのか？
ここで参考までに高い入居率を維持しているプロ集団一括借り上げ転貸（サブリース会社の）社内で
行われていることをお話ししてみましょう。
私が勤務していたサブリース会社の例です。毎日空室情報が責任者に書類で回ってきます。
募集賃料や空室期間が記載されています。
つまり毎日募集の反応状況を確認しています。
社内会議では空室対策が毎回例外なく話題に上ります。
毎日うるさいぐらい入居率を１００％へと責任追及が行われ、達成できないと
担当責任者に難癖をつけては給料の減額が行われていました。
空室が多い物件は解約交渉、大幅な借り上げ家賃の減額交渉も行われていました。
まとめ
賃貸経営の成功のポイントは空室時の募集にあります。この時最重要なことは賃貸環境に応じて柔軟に募集条件を見直すことです。
これが本業で行っていない賃貸経営の大家さんには非常に難しいことです。
最大の原因は、大家さんの心や考え方にあります。これは賃貸経営に関しての専門知識不足と専門経験不足でしょう。
もう一つは間違ったおいしい広告が氾濫していることだと思います。
次回は大家さんの専門知識不足と経験不足をサポートして適正な判断をする賃貸管理コンサルタントの仕事についてお話ししていきたいと思います。
令和3年5月21日
相続・不動産コンサルタント
森本和彦
