中野YouTube不動産賃貸経営教室 第7回
古くなっても勝ち続ける空室時募集家賃・募集条件の考え方
相続と不動産コンサルタントの森本です。5月15日から始めた中野YouTube不動産賃貸
経営教室も7回目になりました。
今回のテーマは多くの賃貸経営大家さんが一番失敗したと感じる建築後20年以降つまり古くなってからの空室対策や募集についてお話しします。
賃貸経営は新築時だけではない
賃貸経営成功は、全体総合判断です、特に後半戦が大切です。
多くの賃貸経営を始められる方は、新築時のことを基準に判断していきます。
しかし現実は建物はどんどん古くなっていきます。似たようなもので中古の自動車を考えてみましょう。新車と中古自動車どちらが人気ですか?
つまり賃貸経営成功失敗は新築時だけではなく、その数倍の古くなった時の期間のことを想定して経営計画が作られているかです。
賃貸経営成功失敗が決まるのは建築後15年から20年過ぎてから
私が賃貸経営計画を説明していた時一番強調していたのは、多くの賃貸経営者さんが失敗したと後悔するタイミングのことです。アパートであれば建築後15年くらい、マンションなら20年目くらいです。
このタイミングは、家賃収入が減少し、反対に建物大修繕で大金が必要になり、退去時に次の募集のために室内リフォーム代金が高額になるタイミングです。
空室、家賃減少、高額の建物修繕費、退去時のリフォーム代ともう一つは新築時と変わらない銀行ローンの元本返済です。
賃貸募集時に勝負が決まる
賃貸経営の成功失敗の大きなポイントは、募集時の判断です。いかに優良入居者さんを集めるかです。
どうすれば優良入居者さんが入居を希望してくれるかを考えることが非常に重要です。
同じ賃貸不動産でも募集戦略に失敗すれば不良不動産
同じ条件の不動産を所有していても、運用に成功する賃貸経営大家さんもいれば、反対に失敗する大家さんもいます。
失敗すれば不良不動産です。
成功ポイント賃貸環境を正しく理解して賃貸募集条件を決定する
成功のポイントは、古くなった不動産の実力を客観的に考慮し、他の不動産に比べて借り残る募集条件を考えることです。
もう一つ全体的考慮すべき基礎的なこと
人口減少 若者が少なく
優良入居者さんはさらに少なく
賃料は最大給料手取りの30% 限界家賃
古くなったら競争力は大きく下がる 中古自動車と同じ
優良入居者さんはどんな賃貸物件に集まるか?
優良入居者さんはどんな物件に集まってくるかを考えることは非常に重要です。
新築は一番です。次に古くても室内が最新の状態、さらに次は古くてもきちんと修理とリフォームが行われ家賃が適正な物件に集まるでしょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか、どれももし自分が借主だったら希望することばかりでしょう。
ただし不動産の売却でも、賃貸でも多くの方は簡単なことが一番できないのです。
なぜか?人間の持つ自己中心的本能だからです。
令和3年5月24日
相続・不動産コンサルタント
森本和彦