中野YouTubeアパートマンション賃貸経営教室 第1回
広告とは全く違う不動産賃貸経営の現実
相続と不動産コンサルタントの森本です。5月から始めた相続分割に不可欠な不動産売却について最初から最後まで解説しました。5月1６日からは相続事前対策に大人気のアパートマンション経営の基本を最初から最後真わかりやすく解説していきたいと思います
実際のアパートマンション経営は広告とは違う
広告では自己資金も不要で気楽に何もしないで家賃が保証され、将来ローンを払い終われば年金代わりになる。
果たしてこんなことは現実でしょうか？
もちろん嘘です。
現場ではいろいろ起こる
実際の賃貸経営の現場では何が起こってしまうのでしょうか？
購入時には売買代金だけではなく登記料、取得税、仲介手数料などがかかります。
仲介手数料はいらなかったよ、これ良くありますが仲介手数料よりはるかに高い利益が物件価格に乗っていることはよくあります。
賃貸経営のルール
賃貸経営をするとき賃貸条件は自由でしょうか？いえいえ国が厳しい賃貸の法律を作っています。
有名な借地借家法です。
賃貸経営という商売
不動産の賃貸経営は魚屋さんや飲食店と同じように、普通の商売です。人気商売です。
他の賃貸不動産と戦って入居者さんを確保しないと空室は埋まりません。
今どんどん人口が減ってきて、賃貸物件は増え続けています。つまり競争が激化しています。
成功の条件
賃貸経営者がきちんと成功の理論を理解して成功する基本通り行動することが大切です。
儲けが出ていること
現金収支がプラス
将来の設備交換やリフォーム代金まで考えても現金不足がないこと
銀行借り入れがある場合返済が家賃の収入期間より短いので注意
特に新築から10年間リフォーム費用が少なく現金がたまります。この10年間にできる限りたくさんの現金をためておきましょう。
大修繕は小さなアパートでも100万以上、大きなアパートなら300万円くらいかかります。
マンションタイプなら1回の大修繕でも1000万円、中には3000万円以上も珍しくありません。
入居者さんとのトラブル
賃貸経営で最も気を付けなければならないのが入居者さんとのトラブル、心の問題です。
この原因の多くは心の問題です。次がごみ問題、設備故障。
その他いろいろありますが一つ一つ次回の2回目以降の不動産賃貸経営教室で見ていきましょう。
令和3年5月16日
相続・不動産コンサルタント
森本和彦
