中野区杉並区賃貸併用住宅成功の隠れたポイント
中野区や杉並区で自宅建築を検討される場合一度は話題に上る賃貸併用住宅のメリットとデメリットについてまとめてみました。
結論 売らないこと
家賃を少し安く
メリット
住宅ローンで借りられる金利が安い
イメージは住宅ローンの一部を賃貸収入で返済できる
要件
賃貸部分が全体の５０％未満
イメージ
住み込みの管理人
相続の評価は？居住用の特例のほうが大きい８０％減
一定額まで一定の相続人が相続すれば
配偶者か被相続人と同居の相続人
居住用のほうが大きく有利の可能性
賃貸用の部分は一定面積まで ５０％減
一定の相続人が取得した場合
デメリット
家賃が少し安くなる
お互い同居しているので、生活習慣が異なるためトラブルになりやすい。
売却時には、収益物件としても利回りが低く、専用住宅でもないため
安くなりやすい。
同じ考えの方に売るのが一番有利に売却できるが、投資家の方に売ると利回りが低いため売却値段が下がります。
落とし穴 税制優遇 相続税関係登記に注意
税制優遇で大きいのは相続税の小規模宅地の評価減の８０％が使えるかどうかです。今判断はもちろん税務署が行います。税務署は国税庁の定めた基準で行いますので、注意が必要です、実態が同じでもこの基準と異なれば、別居扱いで相続税の優遇が受けられない場合があります。先に税制を確認してから登記にしましょう。登記関係は注意が必要です。
ユーチューブ解説
ユーツーブでも賃貸併用住宅の解説をしていますので時間があれば
ご覧ください。
相続関係、財産管理運営、後継問題総合相談実施中
法律も税制も登記も本来一つのものです。総合的な理解が重要です。
また高齢化社会で判断能力という問題もあり、財産管理運営、会社の管理運営も後見制度、特に任意後見制度と家族信託が重要になっています。総合相談を予約制で行っています。東京都内は出張相談も行っています。
令和元年１０月１２日
不動産コンサルタント・相続診断士
森本和彦
