» 中野区杉並区賃貸住宅の費用対効果の高いリフォームと家賃の運営
 » 中野区杉並区賃貸住宅の費用対効果の高いリフォームと家賃の運営

不動産コンサルタント 森本和彦の公式サイト

中野区杉並区賃貸住宅の費用対効果の高いリフォームと家賃の運営

中野区杉並区賃貸住宅の費用対効果の高いリフォームと家賃の運営

中野区杉並区賃貸住宅の費用対効果の高いリフォームと家賃の運営

 

賃貸住宅の大家さんにとってみれば長期間満室で高い家賃が一番安心です。

しかし実際には自ら失敗に向かう方もいます。

建てたら終わりで積極的にリフォームしない方です。

マンションなら約60年以上は運営が必要です。

この間の適正に維持修繕費・リフォームする代金は建設費と同等程度かかります。

今日は費用対効果の高い室内リフォームについてお話しします。

 

弊社実例 リフォーム前15万 リフォーム後16.8万

東京都内の古いある一軒家の申し込みです。

このケースでは、リフォーム費用約35万円で

差額家賃で2年で回収できる計算です。

この例はわかりやすい例ですが、あまりない例です。

 

一般の入居者さんはリフォーム情報を見て判断 結果は後

ここが大家さんの経営判断です。

リフォームは先に仕掛けないと結果は出ません。

入居希望者は静かに様子を見ています。

気に入った物件があると姿を現します。

 

 

リフォームして家賃下落を防ぐか?修繕しないで家賃下落を放置か?

 

これも判断です。

 

 

リフォームには家賃の上昇以外の効果 優良入居者が集まる効果

リフォームは家賃の上昇以上の効果があります。

優良入居者さんが集まるのです。

きれいな新しいキッチン、お風呂、洗面

特に女性が気に入ります。

このため長く住む傾向があります。

 

 

費用対効果の高いリフォーム判断

大家さんにとっての迷いは、高いリフォーム費用を負担して本当に回収できるのか?という不安です。

家賃が上昇しやすい条件  3つ

リフォームした際、家賃が上昇しやすい条件はあります。

キーワードは

駅に近い

都心に近い

広い

です。

 

駅に近い

優良入居者さんが集まりやすい条件の一つです。

夜遅くまで働いていますので何よりも駅近くは重視されます。

 

都心に近い

今共働き世代が大半です、このため勤務地と近いがキーワードです。

 

広い

優良入居者さんはせまいところを敬遠します。

このため35へ伊保メートル以上がいいでしょう。

 

リフォームのポイントは 水回り

一番女性が注目するところです。

ここが一番費用対効果が高いです。ほとんど室内全部です。

室内の水回りです。

キッチン、洗面、風呂、トイレです。エアコン

 

リフォームはデザインも重要

リフォームはデザインも重要です。

工事費の中でデザイン料は必要でしょう。

古い時代は、住宅自体が少なくただ建てればよい状態でしたが

今の時代は雰囲気も需要です。

 

リフォームすれば短期で優良なお客様が高い家賃で

リフォームの隠れた効果は

家賃の上昇

優良なお客様

短期で決まる

 

 

長期優良物件は入居者さん同士のトラブルも少ない

優良入居者さんは入居者さん同士のトラブルも少なく

管理も楽です。

 

原状回復費用はほとんどない

賃貸住宅の場合は、原状回復費用を入居者さんからいただくのはほとんどないと思います。

以前は原状回復をめぐるトラブルが多くありましたが、

管理会社の団体や国土交通省や東京都などが基準を作成し、また多くの争いに

裁判官が判決を出しました。

特に少額訴訟制度は大きな影響を与えました。

 

建物修繕リフォーム積立目安

分譲マンションにお住いの方なら購入時の一時金や毎月修繕積立金を数万積み立てているでしょう。

賃貸マンションも同じです。

33平方メートルのワンルーム30戸の場合

室内フルリフォームで約300万円20年に1回行えば一室当たり毎月約1万円です。

 

 

 

 

資金計画に注意

賃貸経営事業は資金計画が重要です。

建物は定期的にきちんとリフォームし、修繕を行えば長期間良好な状態となりますが、

このとき最大の支障が経営者自身の資金計画です。

ポイントはできる限り金融機関の返済を長くし、

手元に長期修繕資金とリフォーム資金を確保しましょう。

10年ごとの大規模修繕は1000万を超えることが普通ですし。

エレベータが付いた賃貸マンションは20年から30年で交換時期が来ます。

エレベータは高額で危険物です。後回しにはできません。

 

まとめ

賃貸住宅は建物の修繕や室内のリフォームを定期的に行い続けることで

長期間家賃の下落を防ぎ満室経営を続けることができます。

リフォームには家賃の下落だけでなく、優良入居者を短期間で集めることができます。

空室や家賃下落よりリフォーム満室を目指しましょう。

 

 

 

賃貸住宅成功相談会実施中

初めての賃貸経営は様々な問題があります。

多くの問題は事前に発生が予想されています。

ただ説明されていないだけです。

この相談会では正しい情報と様々な問題点について質疑応答

を通じて未経験の方でもわかりやすく理解できます。

ご希望の方は、電話かメールで連絡ください。

 

平成31年3月22日

中野区新井2-2-1松本ビル2階

不動産コンサルタント

森本和彦

電話03-5942-7409

メール morimoto@glory-house.co.jp

関連記事

初めての売主さんが売却に失敗しないため知っておくべき売却の秘密 底地・借地の円満調整のポイント 大家さんが賃貸経営成功のために知っておくべき重要ポイント 無料相談

おススメの記事