中野区杉並区相続問題の根本原因は、不動産分割問題 不動産の専門家と事前協議が重要
中野区や杉並区に自宅を持っていて相続が発生した場合、問題となるのは、財産を引き継ぐ相続人です。
相続人の方が望むのは単独で引き継げ、自由に使える財産である現金です。
ところが現金が少ない、自宅はあるが分割ができない。これが問題です。
今日は相続での分割で問題となる不動産の特徴についてお話ししましょう。
相続問題の発生は戦後の均等分割という民法の決まり法定相続分
太平洋戦争に負けて、民法も大きく変わりました。
一般には均等分割です。ここが大問題です。
もちろん一部には今でも分割を基本的には望まないで代々引き継いでいる家族もあるでしょう。
土地は法定相続分での分割は非常に難しいのが現実です。
事前の準備ができていないと親族間争いの可能性が高くなる
分割しやすい財産がない場合に多くの紛争が発生しているのが実情でしょう。
典型例が不動産です。
不動産は分割すれば価値が下がる
不動産は分割すれば、価値が下がります。
もちろん上昇する場合も例外的にあります。
分割で価値が下がる典型例が共有
不動産を共同所有が一番相続で発生する可能性があるものです。
ところが共有持ち分の不動産価値は低いものです。
不動産の価値と現金の価値は大きく異なる
不動産の実際の価値と現金の価値は大きく異なります。
実際に支払いに使う場合を考えてみましょう。
現金でもらった人は、そのまま使えます。
これに対して不動産でもらった人は、いったん売却して現金にしてからでなければ使用できません。
現金化には大きな経費が掛かる
一番は税金です。長期譲渡でもやく２０％と譲渡経費仲介手数料や測量費がかかります。
評価額の８０％程度かもしれません。
評価額も実際の客観値は正確には売却時でなければ確定しません。
評価額には数種類あります。
一つは路線価
誰かが行う売却査定
不動産鑑定
しかしどれも実際の売却額を正確に確定させることはできません。
不動産分割には実務上数か月の時間がかかる。
不動産を分割して売却するあるいは登記を行うには、順調に行っても数か月がかかります。
境界を確定するための隣接地の所有者さんの協力が必要だからです。
隣接地の所有者さんが近くにいて毎日都合が良いとは限りません。
外国に住んでいることも、相続が発生していることもあります。
財産調査は、生前に行って生前に後継者を決めておくのが円満
実際に親が生前に次の引継ぎ者を決めておくのは、抵抗があるものです。
しかしある程度親族間でお話ししていないと問題が発生します。
子供がいない場合は、生前に不動産分割が行われていないと大問題
一番注意は子供がいない夫婦です。
この場合残された配偶者は相続の際、親か兄弟と相続となります。
分割の際自宅と生活の現金の場合自宅を売って住むところがなくなる可能性が高くなります。
民法改正でも遺言がなければ、相続問題を完全になくせない
生前に問題を発見し対策していないと、相続発生後は問題が解決できなくなります。
中野不動産セミナー 平成３１年４月２８日１１時から１３時
毎年恒例となっています中野駅近くで不動産の実践セミナーを行っています。
初心者の方でも不動産の問題点や実務上の取り扱いなどを正確に
理解できるでしょう。
今回のテーマは不動産の売却についてお話しします。
不動産売却には多くの種類がありますが、
初心者の方が気が付かない重要ポイントについてお話ししていきたいと思います。
希望の方は連絡ください。
参加者の方からの質問にもお答えしています。
平成31年4月13日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
