中野区杉並区失敗する前に相続対策・所得税対策の賃貸建物建設の注意点
弊社事務所のある中野区隣接の杉並区は賃貸の需要が多いところです。
このため土地所有者さんは相続税の節税となるからと聞いて
賃貸物件を建てられるケースも多いでしょう。
今日は注意点にについてお話しします。
誰の話かで注意点は違う
節税になるお話は、税金について審査する税務署がすることはありません。
多くは建設会社や広告によるものでしょう。この際注意しなければならないのは、
法律上問題がないか?税務上本当に効果があるのか?の確認です。
以外と多いのは法律上の確認不足です。
なぜ土地に建物建てて賃貸すると相続税が安くなる?
まず法律的に更地の評価は一番高いのが普通です。
他人から何の制約もなく売却ができるからです。
建物を建てて建物を賃貸すれば、法律上借地借家法の適用があります。
入居者さんは借地借家法に守られます。持ち主としても売却時に
制限が出てきます。
価格も安くなるでしょう。
このため相続税評価額を安くしています。
貸家建付け地の評価
被相続人の所有地に被相続人が賃貸建物を所有し、第3者に賃貸している場合は、
借家権を考慮し下記のように評価します。
土地
自用地評価-(1-借地権割合×借家兼割合×賃貸割合)
建物
自用地評価-(1-借家兼割合×賃貸割合)
土地と建物の所有者が異なる場合は注意 建物が子供名義
相続の際土地も建物もなくなった方(被相続人)で第3者に普通に100%賃貸していれば
問題ありませんが例えば建物は子供の所有となれば節税にならない可能性が高まります。
建物が被相続人以外の場合の注意点
建物が被相続人以外の場合特に子供の場合は注意が必要です。
借地権は権利金や相当の地代の支払いがあるかで判断
借地権の設定は通常権利金が必要であり、相当額の地代が発生するのが
通常ですが子供の場合は、無償でまたは極めて少額で借りているケースが多いでしょう。
この場合は、主に2つが問題点になります。
一つは借地権の認定課税
借地権の認定課税の問題つまり権利金分の贈与があったとの考えで
多額の税金の発生です。
2点目は貸家建付け地の評価減が受けられない
この問題を避けるために無償返還の届けを税務署に提出する場合使用貸借となり
貸家建付け地の評価が受けられないという問題です。
被相続人の土地に同族法人所有の建物があり賃貸している
この場合は、貸家建付け地の評価となり80%評価が原則です。
土地建物を個人所有から法人に移す際の注意点
被相続人の土地建物を法人に移す場合、現物出資か売却でしょう。
この場合も多額の譲渡所得税等の可能性がありますので注意が必要です。
被相続人の土地に建物を建てたものを子供に贈与する場合
この際は、土地はどうなるかという問題が生じます。
法律上建物が空中に存在するとは考えませんので、使用貸借か賃貸借です。
しかし相続税の評価は状況により変わってくるでしょう。
また以前の賃借人を引き継ぐことになりますが、
賃借人はあとで入れ替わることとなるのが普通です。
この場合も賃借人には借地借家法の保護はありますが、
税金を課す国の考えは異なっています。
子供が建物所有の場合、原則貸家建付け地評価のならない可能性が高いので注意が必要です。
まとめ
賃貸アパートマンションを建てれば相続税の節税になる、管理会社を作れば
節税になるとの広告や営業も多いのですが、実際の問題として
無条件でどんな場合も適用できるわけではなく、一見同じように見えて
適用できる場合と適用できない場合があります。
これは法律上の問題と税務上の問題と
今後の税制改正などを慎重に検討しておくことが必要でしょう。
事前に税理士さん等専門家に相談しておくことが重要だと思います。
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賃貸アパートマンション経営は一見簡単そーに見えて、簡単ではない点も多く存在します。
事前に検討すべき点も多くあります。
予約制で相談会を行っています。
希望の方は電話かメールで連絡ください。
平成31年2月27日
中野区新井2-2-1松本ビル2階
不動産コンサルタント
森本和彦
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