中野区杉並区失敗しない相続税対策投資物件の選び方買い方と注意点
かぼちゃの馬車事件、スルガ銀行事件、レオパレス２１事件
よく大手不動産会社や銀行も平気で事件を起こします。
しかし重要なことは、自分が被害にあわないことです。
今日は相続対策でも重要な投資物件を購入する際の注意点についてお話しします。
なにが目的ですか？最重要ですか？
相続税対策ですか？
投資利益ですか？
資産価値ですか？
意外と整理できていないのです。
残念ながらすべてを満たす物件は、存在しません。
各目的は相反する関係
各目的を最も満たす物件は、他の目的を最も満たさない関係にあります。
相続税対策なら時価と路線価との差が大きいところがいいですね。
都心でしょう。
土地の価格が高く、利益は出にくいのが現実です。利回りは低いです。
郊外や駅から遠いところは相続税対策の効果は少ないでしょう。
資産価値目的なら価値が下がりにくいがキーワード
資産価値が将来下がりにくいことが目的なら、都心の駅近いところです。
プロの不動産会社の保有用投資物件の購入基準です。
購入時の注意点
銀行融資に注意
近年銀行の融資が厳しくなっています。
事前にしっかりと確認しましょう。
投資物件は大半が一億を大きく超えますので、本部審査です。
物件の想定利回りはあくまで想定です。
利回りが高いから飛びつく人が多いですが、実質利回りが重要です。
プロの買主の場合は家賃等も自分で計算しなおします。
購入後の建物の修繕、リフォーム費用は意外と高額
これを計算していない人が多いですね。
アパートでも１０年ごとの大型修繕、入居者さんが退出時のリフォーム工事費も高額です。
アパートでも１回数百万円、マンションなら１回数千万です。
新築アパート１億円以上でも建設中にどんどん売れていく現実
今投資ブームに少し陰りが出ていますが、アパートの売れ行きはいいですね。
特に富裕層現金が豊富な方に人気です。
もちろん家賃保証はありません。建築中ですので入居者さんもいません。
これで売れていきます。
今の新築アパート大半が駅から１０分以内
以前は駅から徒歩１５分等ありましたが、いま見かけません。
プロの投資物件の購入基準はさらにきびしい、駅徒歩７分以内
プロはよく知っています。
いま少子高齢化や自動車を持たない人が多くなって、
駅に近い物件に人気が集中するようになっています。
このため駅に近いほど将来も安全です。
個別相談会実施中
個別の案件については、不動産特有の問題点もありますので相談ください。
予約制で行っていますので、希望の方は電話かメールで予約ください。
平成31年3月23日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
