中野区杉並区売却検討 売却時の疑問 迷い 売るべきか？賃貸すべきか？
弊社のある中野区新井２丁目には多くのマンションの売買があり
中には売買と同時に賃貸募集も見かけます。
賃貸すべきか？売買すべきか？迷われているのでしょう。
しかし専門家にきちんと相談される方はほとんどいません。
ここには大きな落とし穴もありトラブルの原因にもなります。
今日は本当の賃貸か売買かの考え方の基本をお話ししましょう。
これば初歩的な基本で私が弊社のお客様に普段お話ししている内容の一部です。
営業マンに相談の怖さ
多くは営業マンに相談するでしょう。
回答は容易に想像できます。
営業マンに一番都合のよい回答になる可能性か？
専門外ですの回答が多いでしょう。
最大の理由は最優先の仕事である売り上げにつながらない仕事にはかかわるな
が多くの会社の絶対命令だからです。
第一優先課題は短時間で利益を上げろが実態だからです。
です。
最初に賃貸は可能ですか？トラブルの原因
住宅ローンが残っていれば原則、賃貸はできません。
住宅ローンは自分が住むための住宅の購入のための融資でありその関係で
金利も投資ローンに比べて非常に安くなっています。
賃貸すれば約束違反で一括返済を求められることもあるでしょう。
万一賃貸したい場合、事前に金融機関に相談し了解を得る必要があります。
賃貸には落とし穴もある 資産価値の低下
賃貸すると借家権の問題があり、あとで売る際投資用となります。
一般的に分譲マンションの場合、自分で使える空室は賃貸中のものより
１割から２割程度安くなります。
売買には税金もある
表面上大金が入りますが、取得原価が安いと大きな税金がかかります。
また所有期間が短いと税率も高くなります。
譲渡年の１月１日の所有期間が５年以下と５年超で大きく変わります。
５年超の場合 約２０％ ５年以下の場合 約４０％
注意は賃貸すれば居住用でなくなる
居住用の不動産の売却には、多くの税制の優遇があります。
いったん賃貸すると、居住用の財産でなくなります。
居住用の税制優遇が受けられなくなります。
居住用財産の優遇税制で代表的なのは、３０００万円の特別控除です。
これは居住用の財産の売却利益に対して３０００万円までは税金をかけない制度です。
所有者がだれか？目的が何か？でもメリットとデメリットは変わる
税制、関係者の状況、管理など所有者さんの様々な状況によって大きく異なります。
税制での判断
たとえば相続税を安くしたが最優先の目的ならば、賃貸がいいでしょう。
相続税の評価の基本は
現金より不動産の評価のほうが相続税評価低いからです。
場合によっては現金の５０％以下の場合もあるでしょう。
自用地と貸家建付け地で大きく評価が異なります。
借家権の問題があるからです。
次の計画での判断
次の目的との関係もあります。次の目的のためにお金が短期的に必要な場合は売却です。
もちろん借り入れという考えもあります。
管理上の問題
たとえば遠方に引っ越す場合管理の問題もあります。
管理は自分ではできません。
売却タイミング
売却はタイミングや前提条件によって大きく有利不利が出ます。
売買価格は世界景気や為替、税制、事件事故の発生等によって大きな影響を受けます。
有利になることも不利になることもあります。
今のタイミングはどうか？
売却が一番良いでしょう。
デフレ、不景気、大きな不動産価格の上昇後の下落のトレンドに入りかけたからです。
昨年の９月ごろがピークの最高という感じがします。
今はまだ最高ねから少し下で持ちこたえている感じです。
いったん賃貸して下落のタイミングとなれば、今の相場での売却は難しいでしょう。
まとめ
賃貸と売買は根本的な仕組みが異なり、単純に議論できません。
このことを十分理解したうえで総合的に判断するのが良いでしょう。
賃貸売買総合相談実施中
不動産関係の専門知識と賃貸売買の長年の実践経験がなければ
理解できないことが多いものです。
個別の相談会を予約制で行っています。
希望の方は電話かメールで連絡ください。
平成31年3月8日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話 ０３－５９４２－７４０９
メールmorimoto@glory-house.co.jp
