売却は短期決戦、人間関係が最重要、手取りが最重要、
中野区杉並区不動産の売却は、きわめて機械的作業と人間関係の作業との２つがあります。
注意点は売却は次の計画があって最後に行うものですので期限との戦いです。短期決戦です。失敗すると大きく次の計画が狂ってきます。
短期売却は次の希望実現のための最重要
売却を一つ一つ理論的に理解されているのは、プロだけです。
プロの場合は、短期有利売却理論が確立しています。
理由は簡単です。これに失敗すると次の事業計画が失敗するからです。
短期売却に重要な全体短期売却、短期入金戦略
短期売却とは短期売却とは、短期入金戦略です。
売却とは、入金のことです。単なる売却契約ではないです。
短期売却は、最初からきちんと基本通りの準備が必要
土地建物の売却は、売却準備に人間関係が絡みます。
売り主さんが一人ではできません。このため時間的余裕がある最初に準備をしておかないといけません。
土地が絡む売却は、他の人の協力があってこそ
土地の場合は、準備に最低３か月程度かかります。
境界確定の測量があるからです。
境界確定は、隣接地の地主さんの協力があってこそできます。
不動産価値が間違っていると短期売却は難しい
土地建物の価値つまり売り出し価格が間違っていると、短期売却は難しいものです。
買主の立場で考えればよくわかる中古建物価値
中古建物は、過去は２０年でゼロ、－解体費でした。
今は買主さんによって、価値が大きく変わります。
リフォームして使えるかどうかです。
ポイントは間取りです。構造です。
建物価値は有名建築家のものをのぞいて、新築より低い
現在新築の建物で、坪当たり６０万円から１００万円です。
中古の場合リフォーム費用を考慮して新築価格の半額が現実的です。
建物価値の建て替え時期
一般的に、建物は高額のものをのぞいて４０年から５０年以内の建て替えでしょう。
鉄筋コンクリートや、本物の材木を使用している場合は１００年もあるかもしれません。
新築住宅の価格の目安と中古価格
一般的に３０坪の場合１８００万円あれば最新の間取りと設備を備えた木造住宅が完成する際、築２０年以内なら約半額の９００万円が高値の目安です。
実際にはこの金額にリフォーム費用が掛かります。
リフォーム費用を考慮しても新築価格より３割くらい安くなければ売れません。
建築家の手がけた高級注文住宅は、別格
しかし有名な建築家が手掛けた建築物は、別格です。
作品としての価値が大きくなります。大きな価値はデザインです。
立地で決まる建物価値
過去の売買実例でも多くの高額の住宅が築２０年程度で解体されたのは、立地とアンバランスなケースです。
買主さんの生活と建物内容がマッチしていないケースです。
手取は税金で大きく変化する
税金を決めるのは、最後は税務署です。
申告の際重要なことは、購入時の契約書等があるかどうかです。
売却利益計算は売却価格－取得原価－譲渡経費です。
購入時の契約書がなければ不利です。特にバブル時期は大変不利です。この場合は特別は購入価格推定方法を考えなければなりません。
勘違いが多い購入時から取得費が動かないのは土地だけ
売却利益計算で勘違いが多いのは、建物は年数が長いと
ゼロに近い場合があります。減価償却するからです。
たとえばバブル時期に１億（土地５０００万円、建物５０００万円）で土地建物を購入して３０年後に売却した場合の取得原価は、諸経費をのぞけば、ほとんど土地代５０００万円だけです。
売り主さんから質問が多い総合計画
今一つ一つのことや、表面的なことは情報を氾濫していますが、実務上総合的にどのように計画し、具体的にどのように行動しいつ終了し、入金するかが不明なのです。
プロの場合は、これを事前に綿密かつ正確に計画し実行します。
短期売却相談実施中
短期間で有利な売却の総合相談を行っています。
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中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント・相続診断士
森本和彦
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