中野区杉並区売り主さんの売却相談 借地権売却時の税金関係
弊社のある中野区や隣接の杉並区で借地権売却を検討されている方からの質問は、
売却価格と並んで税金の質問が多いので
今日は売却時の税金の全体像についてお話しします。
借地権の売却の所有権と税体系は同じです。
売却時の利益に税金が原則
簡単に言えば土地建物を売却した際に儲けがあれば、税金がかかります。
所得税、住民税と復興税です。
儲けとは課税所得といいます。計算方法は次の通りです。
課税所得＝売却価格－取得価格－譲渡経費
取得価格は購入代金＋購入諸経費です。
不明であれば売却価格の５％で計算します。
譲渡経費は仲介手数料や解体費・測量代等です。
譲渡年の１月１日までの所有期間で税率が変わる
土地建物の譲渡は、譲渡年の１月１日までの所有期間が
５年を超えるかどうかで税率が変わります。
５年超は長期譲渡所得となり所得税１５％ 住民税５％ 復興税所得税０．３１５％
合計約２０％
５年以下は短期譲渡所得となり所得税３０％住民税９％と復興税０．６３％
合計約４０％
短期と長期で２倍ちがいます。
居住用の土地建物の特例 租税特別措置法 ３６条、３５条
居住用の土地建物を売却した場合は、いくつかの特例があり税負担が軽減されています。
居住用の土地建物の譲渡の特例の注意点
注意点は、実態として居住用に使用されていることです。
この税制を目的にした住民票を移しただけとか、
譲渡の直前に一時的に住んだ等は適用にならないので注意が必要です。
実際に適用できるか事前に確認する必要があります。
３０００万円特別控除 租税特別措置法 ３５条
居住用の土地建物の売却は、次に住む場所の確保が必要なため一定金額まで無税にしています。
課税所得が３０００万円以下の場合税金はゼロとなります。
長期所有（譲渡年の１月１日現在の所有期間１０年超）の場合の
軽減税率 租税特別措置法３５条
課税所得が６０００万円まで 所得税１０％住民税４％復興税所得税の０．２１％
課税所得が６０００万円超 所得税１５％住民税５％復興税所得税の０．３１５％
課税所得は、３０００万円特別控除後の金額です。
特定の居住用財産の買い替えの特例
個人がその年の１月１日における所有期間が１０年を超える居住用財産を譲渡（譲渡対価が１億円以下のもの）した場合、譲渡した人が
一定の居住用の土地家屋（買い替え資産）を取得し居住の用に供したまたは見込みである場合は、その収入金額のうち買い替え資産の取得に充てられた部分は、譲渡はなかったものとする。
注意点
申告要件と申告時期
この制度は申告書に一定の事項を記載があり、かつ一定の書類の添付がある場合に限るとされています。
申告時期は譲渡した年の翌年の２月１８日から３月１５日です。
具体的には事前に確認するといいでしょう。
適用場外
買い替え特例、特別控除、軽減税率は配偶者等特別の関係者に対する譲渡他の措置法の適用がある場合は適用
がありません。
居住用財産の意味
居住用の家屋とその敷地を言いますが、様々な要件があります。
また居住しなくなってから３年以内の譲渡の場合も認められます。
具体的には事前によく確認しましょう。
東京都内及び近県 具体的売却相談実施中
売却と一口に言っても、売却される方の事情や売られたい不動産の種類や権利関係、
周辺関係によって大きく異なります。
具体的には売り主さんの年齢、家族の状況、
面積例えば１００㎡くらいと５００㎡は大きく異なります。
地目、高低差、私道と公道、建物の状況、建築時 所有形態などです。
一人一人の事情に合った売却のアドバイスを行います。
予約制で行っていますので、希望の方はメールか電話で連絡ください。
平成31年3月3日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話 ０３－５９４２－７４０９
メール morimoto@glory-house.co.jp
