中野区杉並区土地有効利用成功と失敗の重要ポイント
中野区や杉並区に土地を所有し、または相続で引き継ぐことはあると思います。この際に賃貸マンションやアパートを建てることを検討される場合が多いと思いますが、失敗の可能性もあります。
失敗の原因をお話ししてみたいと思います。
投資は単純です、利益が見込めること、資金計画が成り立つことです。
投資の成功の重要ポイントは、利益が出ることです。
経費は、建設費用が決まれば自動的に決まってきます。
ただしお客様が支払ってくれる家賃は、変動します。
新築時をピークにどんどん下がります。
空室も新築時をピークに空室は増えていきます。
もう一つ銀行借り入れで行う場合は、返済が大きなウエートを占めます。このため収入以上に支払いが発生してきます。資金不足になります。
本当に利益が上げられるか？賃料が安い場合、駅から遠い土地注意
賃貸事業の場合の最大ポイントは、利便性です。
駅から遠い場合は要注意です。
お客さんが仮にいても、駅から遠い場所の賃貸物件を借りる人は希望が値段が安いことです。
少子高齢化の影響が最も大きいのは、不便な場所駅から１０分以上の場所です。
建設費は駅前も同じ、家賃が安ければ赤字
お客様が支払ってくれる家賃に対して、建設費用は駅前の高い家賃のところと同じです。
本来利益を上げるためには、家賃が安ければ建築費も安くなければなりません。
建設費が駅前と同じであれば、駅前で黒字でも、駅から離れると赤字になります。
最も怖い毎年の現金収支の赤字、現在の生活の破たんの危機
不動産事業での失敗の大きな原因は、毎年の現金収支の赤字です。
赤字部分は、不動産収入で支払えませんので、他の生活費から支払わなければなりません。
これは何を意味するでしょうか。
現在の生活の破たんを意味します。
意外と多い経費の計上漏れで計画上黒字と誤解
アパートマンションできちんと家賃をいただくには、建物の修繕や、室内のリフォームが欠かせません。
この費用は、意外と高額です。
運用期間全体で、ほぼ建築費と同じくらいです。
最初に土地活用の目的を再検討
何のために土地活用しますか？
現在の生活を破たんしても行いますか？
駅１０分以上の立地では都心近郊の住宅街でも赤字は普通
中野区や杉並区といった都心近郊の住宅街でも、駅から１０分以上離れると普通に行うと赤字というのが一般的でしょう。
いやそんなことはないよ、黒字だし、家賃保証もついている。
その情報誰からですか？
建設会社からでしょう。
本当の正しい情報はすべて有料、無料情報を信じる初心者
正しい情報は有料です。
世の中無料で本物の情報は入ってきません。
プロ向け情報もすべて有料です。
プロは自分で有料情報で計画を事前に確認する
プロ投資家は、費用をかけて事業計画を検討しています。
他人の話を安易に信じたりしません。
不動産の世界はすべて自己責任、過去の事件は事前に専門家に相談していたら？
今スルガ銀行、レオパレスなど賃貸事業に関して事件が起きています。
１年前まで、国が優良銀行と褒めたたえていたスルガ銀行です。
いかにウソの情報が多いかがわかります。金融監督庁も検査をしていなかったのでしょう。
しかし不動産業界では問題視されていました。
きちんと信頼できるプロに相談していたら、今回のウソを見抜けた可能性は極めて高いと思います。
プロの相談料をけちったばかりに。
不動産相談会実施中
不動産計画や取引は、表面に出ない情報が非常に重要です。
また背後の正しい事実関係が重要です。
専門知識と実践経験が必要な世界です。
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令和元年５月１６日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
