中野区杉並区土地建物所有者さんの疑問解消 賃貸事業相続対策賃貸マンション事業は売却時のことも想定が重要
中野区杉並区は賃貸需要が多いため、土地所有者さんには建設会社さんの営業が止まることはありません。
このとき注意は建てるところまでが建設会社の専門分野です。
賃貸事業の成功の専門家ではないことは事前に十分理解しておかなければなりません。
今日はほとんど説明されない重要ポイントである売却から考える賃貸事業についてお話ししましょう。
賃貸事業は節税対策効果
これは一定の条件がそろえば現金より相続税評価額が下がります。
この下がった評価額に対し相続税がかかります。
このため節税になるという仕組みです。
賃貸事業で成功してこそ節税の喜び
相続税の節税だけで喜んではいられません。
賃貸事業は大きな金額の投資が必要です。
新築時の建物の建設資金だけではありません。
長年高い賃料で募集するためには新築の建設代金に近い建物修繕費と室内のリフォーム費用が必要です。
この資金計画が正確でなければ資金ショートが発生します。
意外と多い売却検討していないケース
賃貸事業は長期間にわたり行う事業です。
この間には大きな資金が必要なこと、相続も多ければ２回以上発生します。
このときに売却の必要性が出てきます。
遺産分割問題です。
このときのことを考え分割できるようにする。売却できるようにしておかなければなりません。
銀行借り入れ３０年では賃貸事業からは３０年は手元に資金は残らない
一般的に金融機関からの返済期間中は、手元にお金は残りません。生活費に使えません。
建物修繕費や、室内のリフォーム費用が高額だからです。
一意的に現金がたまってもあとで高額の工事代金が必要なため生活費に使うことはできません。
新築後３０年間返済期間中に生活費が必要な時は売却しかない
このため３０年の返済期間中に生活費が必要な時は売却しかありません。
有利な売却の前提は早めの大規模建物修繕と高い家賃で満室稼働
投資物件の場合は購入する人は、どれだけお金が入るかで価値が決まります。
このためポイントは、満室時の家賃です。
空室や安い家賃があると不利です。
売却まで想定して賃貸経営するプロ
プロの地主さんである不動産会社は、売却も想定しています。
このため大型修繕や、室内リフォームに積極的です。
賃料を下落させないためです。
売却時の損益、売却すると利益先取り 現金先取り
賃貸物件を賃貸期間の途中で売却すると通常銀行返済が完了しないと現金として手元に残らないものが先取りすることができます。
まさに投資金額と利益の改修です。
売却時の利益計算
売却価格－土地代金―建物取得原価－回収家賃－修繕費－管理費
投資額と同じ金額で売れても過去の収入家賃だけの利益が生まれます。
税金の計算に使う利益計算＝課税所得の計算は異なります。
売却時の税金
賃貸物件を売却すれば利益について税金がかかります。
利益計算
売却価格－取得原価－減価償却費－譲渡経費
取得原価が不明
売却価格の５％
建物については帳簿価格
建設費＋諸経費－減価償却費
保有期間によって税率が異なります
長期譲渡所得
譲渡年の１月１日における所有期間が５年超の場合
所得税と住民税と復興税の合計で約２０％の税金となります。
短期譲渡所得
譲渡年の１月１日における所有期間が５年以下の場合
所得税と住民税と復興税で利益の約４０％の税金がとなります。
まとめ
節税目的でも将来の売却に備え、事前に準備しておきましょう。
節税できても賃貸事業で失敗すれば全体では損です。
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土地活用は様々な事態を想定しておかなければなりません。
建てるにしても何が良いか？相続分割は？資金計画は？
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平成31年2月20日
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実践賃貸経営コンサルタント
森本和彦
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