中野区杉並区初心者売主さんもまねできるプロ売主が行う売却査定（売却価格調査の方法）
中野区杉並区にも多くのプロの売主さんがいます。初心者の売主さんも
買主さんから見ればプロ売主さんと立場は同じです。
つまり初心者売主さんも同じ土俵でプロ売り主さんと戦います。
今日は短期間に高値で売ることが仕事のプロ売主さんの売却査定（売却価格調査）の方法をお話ししましょう。
プロ売主はいつも不動産全体の売れ行きを調査している
初心者の方も不動産全体の売れ行きが気になると思いますが、プロは全体の売れ行きを調査しています。
過去の苦い経験からです。
最近の例ではリーマンショックの記憶が頭から離れません。
売却の前提条件を明確にして価格調査
プロ売り主の価格調査つまり売却予想価格の調査は、売却条件を明確にして行うのが普通です。
この点が初心者向けに行う価格査定と大きく異なります。
売却の前提条しだいで売却可能価格が変化する
売却可能価格の調査時に売却の前提条件を明確にするのは、
実際の売却においての買主さんの評価が、前提条件で大きく変化することを知っているからです。
土地の場合は 解体前の古家がある場合と解体後では金額が異なります。
新築なら建設中と完成後は金額も売れ行きも異なります。
土地の場合の売却可能価格の調査はより具体的に
価格に大きな影響を与える点を明確にして調べます。
南向きと北向きは大きく異なります。
高低差があれば金額は異なります。
前面道路の広さも大きく価格に影響します
土地の広さも大きく価格に影響します。
土地の利用価値である建蔽率容積率も影響します。
プロは自分の物件と比較される対抗物件を調査します。
売り物件が売れるのは、他の物件との比較で決まります。
買主さんが検討する可能性があるエリア内で、自分の物件がどの位置にあるかを調査します。
高い価値？
他と同じか？
他の物件より低い物件？
プロ売主は売却価格調査は正確に予想できないことを前提に３つの価格を調査します。
初心者の売主さんとプロ売り主さんの大きな違いは、プロ売り主さんは価格調査では
正確な売却価格の予想はできないという基本的考えで行っています。
このため最高の値段と確率の高い値段と最悪の逃げ切りの値段を調査します。
プロ売り主さんは完成度の近い状態での売却価格調査を行う
この点は初心者の方と売却の前提が異なるところです。
中古マンションや一戸建てなら完全なリノベーションが普通です。
いったん建物の内部を解体し、配管も取り替え、間取りも、浴室、洗面トイレ、キッチン、
電気設備も取り全く内部は新築仕様とすることを前提にします。
つまり建物の価値が最高レベルに近い形にします。
ただし対策費 リノベーション費用は４０㎡で４００万以上５０㎡なら５００万円近くかかるでしょう。
最終的には直感で責任者が決める
プロ売主さんの社内でも判断は異なる
最後はえいやで価格査定を終了します。
もちろん同じ社内でも金額は異なります。
売却査定相談実施中
売却価格の調査はプロでも正確に的中させるのは不可能です。
ただプロは経験的に的中が難しいことを理解している点で成功しています。
しかし実際には初めての売主さんは説明されて初めて理解できるものです。
予約制で売却査定の相談会を行っています。
希望の方は電話かメールで連絡ください。プロの売却査定に近い方法をご案内します。
平成31年3月19日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話 ０３－５９４２－７４０９
メールmorimoto@glory-house.co.jp
