中野区杉並区初心者売主さんに親切で安心の有利な借地権の売却を依頼する不動産会社の選び方
中野区杉並区は住宅街が多く、また借地権も意外と多くあります。
借地権の売却については多くが語られていません。
借地権の売買は、不動産会社の普通の業務ですが所有権と
大きく異なるところもありますので売却時の注意点と、
借地権の有利な売却を行うための依頼する不動産会社の選び方についてお話しします。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴①
借地権売却の事前説明
借地権売却について所有権売却との違いをきちんと説明してくれる不動産会社です。
特に重要なのが売却についての地主さんの事前承諾です。
不動産を初めて売却される方の大半は、不動産の初心者です。
特に借地権の売却は、売り主さんは初心者が大半です。
事前にきちんと説明されるだけで、依頼者は安心できるものです。
安心して売却を依頼できる不動産会社は何を説明してくれる会社でしょうか？
借地権の特徴 所有権との大きな違い
借地権は、正確に言えば借地権付き建物となります。
借地権と所有権の大きな違いは、自分のものか？他人のものかです。
もちろん他人のものです。
このため借地権の売却には地主さんの承諾が必要です。
借地権の売却のための地主の承諾の意味
借地権の売却について、地主の承諾の意味を誤解している方が多いですね。
承諾というのは、事前の承諾のことです。
この意味は、本来の所有者が買い戻せるためです。
貸していたが、借りていたかたが不要になれば本来返却が当然です。
このため売却しようとすれば、事前に地主さんに事前の承諾をいただくこととなります。
意外と多い地主さんとの事後承諾トラブル
借地権の売却で意外と多いのが事後承諾トラブルです。
地主さんが事前に承諾もなく借地権者さんが売却活動を行っていることを知ったらどうでしょうか？
地主さんはお立腹でしょう。
笑い話のようですが、このトラブルは多く存在します。
承諾はきちんと買主さんが決まってから初めて地主さんから頂けばよいとの大きな誤解です。
借地権の売却の承諾が借地権売却の最大のポイント
借地権の売却の最大の仕事は地主さんの事前承諾です。
しかし言葉で言えば簡単ですが、実務は簡単ではありません。
一言でいえば具体的で明解な承諾です。
もちろん書面での承諾が必要です。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴②
借地権売却の必要費用 譲渡承諾料関係
借地権の売却と所有権の売却の大きな違いの二つ目は、地主さんの承諾の費用です。
地主さんときちんとお話をしてきちんと決めておかなければ、あとでトラブルになります。
きちんとした決まりはありませんが、一般に借地権価格の１０％といわれています。
実際には個別の事情等により地主さんとの話し合いで決まります。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴③
地主さんの事前承諾取得の際の協議事項はたくさんある
地主さんにとっても借地の売却は、重要なことです。
このことを理解しないといけません。
借地権を売却する立場は今後関係がなくなる立場ですが、地主さんにとっては今後も続きます。
最大の関心はどんな人に売るかです。
どんな人に、どんな条件であれば承諾いただけるかです。
新借地権の条件
期間
地代
借地条件
更新料
などです。
購入希望者が現れてきたときの、審査、正式な承諾手続き及び契約の流れです。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴④
借地権の成約価格の実態と売却査定の根拠
一番大きい売却の依頼者の不満は、事前に不動産の業務に関する質問に対しての
明解な理由の説明がないことです。
借地権の売却の査定は、所有権と根本的に異なります。
基本は同じですが、異なるものと考えたほうが分かりやすいのです。
借地権の売却の実態
借地権を買う人は少ないのが実態です。
本当は所有権購入希望です。
ではなぜ借地権を購入するのでしょうか？
安いと思うからです。
所有権に比べ安いと思うからです。
いくら安ければ借地権でも魅力的か？
所有権を購入希望の方はいくら安ければ。借地権を選ぶでしょうか？
一つの考え方は、３５年間での支払いで所有権より安いことです。
所有権との大きな違いは、お金の支払いでは地代と更新料ですね。
この金額を考えても安いことです。
地代は一般に固定資産税の３倍から５倍といわれています。
固定資産税が１０万円とした場合、最大５０万円です。
５０万円×３５年＝１７５０万円
固定資産税の４倍なら
４０万円×３５年＝１４００万円
更新料
更新料は借地権価格の１０％と一般に言われています。
借地権価格が仮に３０００万円とした場合
更新料は３０００万円×１０％＝３００万円です。
３５年間の支払い
１７５０万円＋３００万円＝２０５０万円
１４００万円＋３００万円＝１７００万円
つまり所有権価格より１７００万円から２０００万円くらい安くないと
売れないのです。
検討に入らないのです。
借地権が３０００万円なら所有権が４７００万円から５０００万円くらいの相場である必要があります。
このため借地権は所有権の６０％から７０％といわれる理由です。
これは立地の人気度によって変わります。
所有権の売却がめったに出ないところは高く売買されるでしょう。
東京では都心部が高くなるでしょう。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴④
借地権の購入者が購入時に希望することの事前説明
借地権売却は買主さんがいて初めて成り立ちます。
借地権者さんが望むことは、何でしょう。
状況によって異なります。
建物が新しい場合で借地期間が長く残っている場合は
住宅ローン関係です。
建物が古く、建て替えの必要がある場合は
新借地期間は２０年以上
初回は更新料が不要なこと
地代が安いこと
更新料が事前にわかっていること
住宅ローンが組みやすいこと
私道に面している場合
無償の通行掘削承諾書が交付されること
借地が私道に面する場合は、無償の通行掘削承諾書の交付が受けられること。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴⑤
すべての業務を代行できることの事前説明
借地権の売却の業務は、一般の借地権者さんが実務を行うのは非常に困難です。
このためすべての専門業務を代行できることを説明することが重要です。
非訟手続き
地主さんがどうしても、借地の売却に承諾されない場合は裁判所に申し立て
地主の承諾に代わる許可が取得できますが、その他のこともあるので、
できるだけ円満に地主さんと話し合い円満な売却が望ましいと思います。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴⑥
地主さんに借地売却の場合
地主さんが借地権を買い戻す場合も少なくありません。
この場合は、様々な協力が得られますので金額面で多少妥協しても
売却したほうが総合的に見て借地権者さんに有利です。
特に私道に接している場合は有利です。
通行掘削承諾書の取得が必要なくなります。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴 ⑦
地主さんとの等価交換の場合
地主さんへの売却とよく似ていますがお互い交換しあい所有権にして半分ずつに分割する方法です。
お互い所有権になりメリットがあります。
しかし建物の建て替え等の実務上大変なこともあります。
初心者に安心して売却依頼できる有利な不動産会社の特徴⑧
地主さんと共同で売却する場合
地主さんと共同で所有権として売却する場合です。
これは理想的方法ですが、実務上は大変です。
関係者２人が一緒に同時に動いて初めて成り立ちます。
この場合も事前に、売却金額の分け方やや仲介手数料、解体費、測量費用などの負担の仕方や、
具体的金額、段取りなどをきちんと合意していないとなかなか進みません。
借地権売却実践相談会実施中
借地権売却は以上のように事前の地主さんとの協議調整が多くあり実務上は大変です。
わかりにくく誤解されやすい点もありますので、実践相談会を行っています。
希望の方は電話かメールで連絡してください。
予約制で行っています。
平成31年3月10日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話０３－５９４２－７４０９
メールmorimoto@glory-house.co.jp
