中野区杉並区初心者売主さんが知らないとだまされる誰も語らない 売却査定と高値売却力の実態
中野区杉並区は住宅街が多いため初めて不動産を売却する売り主さんの多いところです。
ところが初めての売主さんに厳しいのは、一見正しそうに見えて
売却の事実と異なる明らかに誤解を誘うひっかけ広告です。
専門知識と実践経験豊富なプロなら売却の実態を知っているので
だまされません。
今日は初めての売主さんが売却の実態を正しく知って短期間に売却できる実践的方法をお話しします。
一見正しそうに見えて間違った情報が 危ない広告
広告で危ないのは、一見正しそうで売却の実態を知らない人はその背後に隠れた目的が見抜けないからです。
初心者の売主さんが自分で納得して自信をもって依頼されて失敗パターンするパターンです。
一括査定で○○百万高く売れた
本当ですか？もちろん真っ赤な嘘です。
本当は高く売り出したらたまたま高く売れたです。
プロ売主さんならだれでも１０年に１回くらいはあるものです。
しかしいつでも無条件で通用するものではないです。
古くから高く売れる可能性が高い条件があります。
１番目は
土地の価格の大きな動きです。経済の変動です。
上昇期に当たることです。
プロの方はリーマンショック後に経験されたことでしょう。
下落から急激に上昇しました。
２番目は
立地です。
駅３分以内プレミアムと私が呼んでいるものです。
古くから奇跡が起きやすいのです。
駅近くしか買わないマニアの方が買うからです。
３番目は
環境です。
近くに大きなスーパーや郵便局があるなどです。
府中市に駅から遠いが近くにスーパーなどが集まり便利な場所があります。
実際の売却の際少し高く売れました。
たとえば南側が公園
かつて西東京市での販売でプレミアムが付いたことがあります。
たとえば学区です。
有名なのは文京区です。
人気公立小学校の学区内かどうかです。
約１割のプレミアムがついていました。
東南角・南向きです。
これは、長年ダントツの人気です。風水的にもいいですね。
東南角は経営者に人気です。
目黒区の高級住宅街で１５％くらい高く売れたことがあります。
購入目的は運気の上昇です。
建物の間取り
間取りが多いこと
プロの方は経験的に知っていると思います。
私もかつて大田区で高く売るために３LDKではなく４LDKで企画しました。
予想通り高く売れました。
このときの判断は、同じエリアに４LDKが少なかったからです。
需要と供給の関係です。
きれいでイメージしやすい
中古なら見た目のきれいさは大変重要です。
家具の設置等一目で生活のイメージがわくこと。
古くからプロが使う手法です。
プロは大金を投じてモデルルームを作ります。
モデルルーム化です。
人間は見た目がすべてです。
実際に行うと不思議と売れます。
仲介会社に対する丁寧な対応
これは大変重要です。
売り物件の基本です。
短期の高値売却の大半は共同仲介です。
プロの仲介会社の担当者も人間です。
親切な売主担当者の際には不思議と売れます。
内見しやすい
これも大変重要です。
高く買う買主さんが、急いでいるケースが大半です。
何かの事情がありどうしても買う必要があるからです。
内見の予約が取りやすい物件です。
空室などは有利です。
居住中でもすぐ内見できると有利です。
急な内見や夜の内見は意外と購入につながります。
住宅ローンが組みやすい
住宅ローンの審査に受かりやすいのは、ダントツでフラット３５です。
年齢が６０歳以上でも、審査に合格します。
女性一人でも合格します。
勤務年数が短くても合格します。
フラット３５の融資条件は、内容審査以前に建物が適合証明が必要です。
さらに税制優遇
住宅ローン減税は、木造住宅の場合は建築後２０年まで、耐火建築物
マンションが該当しますは建築後２５年までしか適用されません。
しかし例外として既存住宅瑕疵保険の加入があれば、住宅ローン控除の対象になります。
しかし注意点は、引渡し前に加入しておかなければなりません。
最後のダメ押しは、安心の保証
物件が気に入っていれば、瑕疵保険や、設備の保証があれば安心でき最後の一押しとなります。
反対に売却失敗 ① 長期安値販売
高値査定とうちは大手ですから買主さんがたくさんいますよという
営業の言葉を信じ、買い取り保証もあるしと安心し大手不動産会社に売却を依頼しました。
内見には何人かが来ますが、２か月たっても一向に具体的な買主さんは現れません。
理由を尋ねても、いろいろ理由は違います。
３か月たっても売れません。
５か月たっても売れません。
売り主さんも支払い等の予定もあり相談すると
これは下げないと難しいですねと言われ大幅に下げた金額での売却となりました。
これが俗にいうとりあえず専属、とりあえず専任という媒介依頼の受注の方法です。
最初は高値の査定で売却の依頼を受けることに専念し、
売り主さんが困ったタイミングで大きな値下げを行う方法です。
売却失敗のその②
反対に売却力が弱い会社の特徴は自分の会社だけで売ることを考えています。
大手不動産会社や地元の有名な大手の不動産会社にも多い手法です。
仲介手数料が２倍ですので。
話が入っていますと言う大手不動産会社
担当者扱いです。という仲介会社
この二つが出たら要警戒です。
売却に失敗するパターン③
現地が汚く、くさい、よくわからない
本気の買主さんは、内見する物件を集中的に見ています。
一番多くの買主さんが見ているのは、スーモです。
売却に失敗するパターン④
内見の予約が取りにくい。
ゆっくり内見できない。
自分のペースで内見できない。
初心者の方でも短期高値売却成功相談会実施中
事前に短期の高値売却の成功する法や失敗するパターンを知っていれば
初心者の売主さんでも成功率は高いものです。
ただし売却タイミングや物件内容、売却の事情によって具体的戦略は異なります。
実践相談会を行っていますので、希望の方は電話かメールで連絡ください。
平成31年3月9日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話 ０３－５９４２－７４０９
メール morimoto@glory-house.co.jp
