売却査定は本来内容があって初めて決まるもの重要なのは売却計画
不動産は売却査定で終わりというイメージ広告が盛んですが、売却にとって重要なポイントではありません。本当に重要なポイントは、売り主さんにとってはどのように準備すればいついくらで売れるか？という売却計画です。買主さんが高く評価するのは、第一印象の完成度が高くすぐに使える状態です。
売却査定の意味するもの？
質問です。売却査定は何だと思いますか？
売却できるか価格と答えた方は間違いです。
売却査定金額は売却できる価格ではない
売却査定は売却できる価格ではありません。
売却の仕組みから考えれば初心者でも簡単に理解できる
買主さんは、同じ場所、同じ建物でも長年住んで汚れて荷物もたくさん残った状態を見て高く買うでしょうか？
自分が買主だったらどうでしょうか？
買いませんよね。
反対にきちんとリフォームして、ピカピカに磨いている状態ならどうでしょうか？
いい感じですね。
荷物もなくすっきりして、素敵な家具が配置されて花など飾ってあればいいですね。
これがプロの手法です。
査定価格は売却の内容で変わると思いますか？
私がいつも言っている売却査定は、売却の内容で大きく変わるという意味です。
売却の準備内容は買主さんにとってとっても重要
売却査定を考える際に売却の内容には、売り主さんの準備状況や人柄も重要な要素となります。
買主さんの心配の要素をなくす場合に評価が高まります。
つまり好印象になります。
土地なら一番の買主さんの注目ポイントは測量での円満な境界確定です。近隣の地主さんとの円満な関係です。
売主が責任を負わない不動産は売却価格が安くなる仕組み
売り主さんが責任をもって準備していない物件は、売却価格が安くなります。
その代表例が借金が支払えなくなって、裁判所が行う競売です。
私が競売会社に勤務していたころよく調べに行きました。
可能性の調査です。いくら調査しても結果は不明です。
このためリスクを大きく考えやす価格を決定します。
プロの売却の手法
完全な状態で売却を開始するのがプロの手法です。
一番はマンションです。
よく電車のつり革にあるあれです。
予告広告を行い、数千万円かけてモデルルームを建設し最高の状態で発売します。
過去の実行実例プロの手法に近い状態にする売却戦略
私もプロ売り主として２０年以上不動産の売却にあたってきましたので最高に売れる事前の準備を重視します。
私の考えに賛同されたお客様は、お客様と事前の売却計画をきちんと作成します。
この際様々な想定されることを事前に検討します。
一番印象に残っているのは都心近郊の住宅街です。
土地も大きく建物も立派でしたが様々問題がありました。
非常に多忙なお客様でしたので東京に滞在する少ない日数で１回
３０分程度５回ぐらい打ち合わせしたでしょうか。
いつも仕事の合間に会社の立派な応接室で打ち合わせを行っていました。
非常に理解力がありリスクとメリットについて説明しました。
対策予算は大きかったですがプロ並みの戦略を実行し短期間に高く売却でき売り主さんは大満足でした。
広告によく出てくる保証はどうなの？
買主さんにいい印象は与えますが、一番の決定要素ではないですね。
あえて言うなら迷っている人に最後のメッセージです。
しかし住宅ローンの利用の要件・住宅ローン控除といった直接お金にかかわる部分は重要です。瑕疵保険です。設備保証はあったほうがいいでしょうという程度です。男性受けする要素です。
保証はだれでも簡単につけられる
保証はだれに売却依頼しても簡単につけられます。
検査に合格さえすればよいだけです。
売却で一番の決定要素は売却の内容、見た目第一印象です
不動産特に自宅の購入される方の９割くらいは女性です。
女性の購入決定の特徴は第一印象、短時間決定です。
これは金額が１億を超えてもほとんど変わりません。
女性は気持ちで決定します。
欲しければ全力で買います。
すごい行動力と決断力です。
初心者の売主さんもきちんと理解して行えば短期間に売却成功
初めての売主さんも事前に重要ポイントを理解して実行すれば短期間で売却に成功します。
受験と同じ感覚
サラリーマンになってから縁あって家庭教師をさせていただく機会がありました。テーマは夢の実現です。身近な方だったので全力で行いました。
幸い全員重要ポイントを事前に理解して実行し良い結果でした。
一人一人に合った短期間で効果が表れる戦略を実行しました。
今は希望された天職で活躍されているようです。
依頼者専門の不動産業は形式にとらわれず依頼者の希望実現
これを具体的にどう実現し結果を出すかです。
形式やワンパターンではできません。いつも答えのない世界で考えるだけです。
平成31年4月23日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
