中野区杉並区初めての売主さんが不動産会社に連絡する前に前に知っておくべきマンション売却の実態
初めて居住中のマンションを売却しようと思った場合どうなるのでしょうか？
想像できませんね。
今日は具体的に広告とは大きく異なる実態についてお話ししましょう。
広告では売却査定だけが取り上げられていますが、実際の現場は大きく異なります。
売却前に、不動産会社さんに連絡する前に知っておくとをお話ししていきましょう。
テーマが多いので数回に分けてお話ししましょう。
居住中でも果たしてマンションは売れるでしょうか？
「結論は売れますよ少し大変ですが。」が答えです。
何が大変？なにが
内見です。
マンションを買いたい人は、不動産会社さんに複数の物件を案内されます。
もちろん同じ日です。
売り主さんの都合のいい日ではありません。
仮に買い希望の方の土曜日の午後の３時間に５か所内見希望があったとした場合
３物件の内見が可能だったら、内見できた３物件のうちで決まるのが現実です。
つまり買主さんの都合に合わせられないことは大きなデメリットの可能性はあります。
内見できないだけでチャンスがなくなる現実
売却期間中は常時内見に備え、連絡が取れ内見に対応できる状態にしておくことが大切です。
ゆっくり外出もできません。
売り主さん不在で内見できるか？
結論は無理でしょう。
者がなくなった等で問題になりますので、現実的には無理です。
販売期間中は、在宅するようにしましょう。
できるだけ短期間で販売が終了するように割り切りましょう。
内見時売り主さんも買主さんも大きなストレス
売り主さんが住んでいると内見中買主さんも落ち着いてゆっくり見られないのは事実です。
このために購入物件候補から除外される可能性があることは、事実です。
内見中は買主さんに配慮してゆっくり内見してくださいというと心証がいいですね。
買主さんは、単に物件だけで判断していません。心証も重要です。
どの不動産会社が購入希望のお客様を連れてくる？
売却依頼した会社以外の不動産会社が８割以上の実態
売却を依頼される売り主さんは大きな誤解をされているこちが多いですね、
実際買主さんを連れて案内に来るのは、
売却を依頼した不動産会社ではないですよ。８割ぐらいの確率で。
国が決めた仕組みを守れば８割くらいは売り主の依頼した不動産会社以外が買主さんを連れてくる
国は人為的な両手仲介狙いの販売妨害をもちろん禁止している。
実際は大手不動産会社中心に広く行っており国も怠慢して取り締まりを行っていません。
国が定めたルール国土交通省指定の指定流通機構「レインズ」の威力
売却を不動産会社さんに依頼する場合、
不動産会社さんと売却活動をしてくださいと依頼する契約を媒介契約といいます。
この媒介契約には大きくは２種類あり一般媒介と
専任媒介（専任媒介よりお互い厳しい拘束の専属専任媒介）があります。
専任媒介、専属専任媒介は、「国土交通省指定流通機構レインズ」
への登録が宅建業法で義務付けられています。
このレインズの威力は日本では断トツの一位です。
中小の不動産業者さんが大手不動産業会社に勝つ仕組みがここにあります。
広告ではあまり取り上げられないレインズの巨大な実力
これは体験してみないとわからないと思いますが、不動産広告は
プロの方が強く反応します。
この広告は不動産会社しか見えません。
ところが不動産は自分で直接購入するケースはまれです。
多くの場合買主さんが信頼する不動産会社経由で物件紹介されたり
案内されます。
レインズを見た不動産会社はお客様を案内し成約すれば仕事となり仲介手数料が入ります。
プロ売り主の広告はレインズが常識
プロの売主さんでレインズを使っていない方はほとんどいないでしょう。
レインズのすごさを知っているからです。
成約率が非常に高いからです。
民間の広告は残念ながらレインズほどの力はありません。
今買主さんは広告慣れして反応しにくくなっているからです。
民間広告ではリクルートスーモが閲覧者がダントツ一位だが
民間の広告では歴史も実力もダントツのリクルートさんがいいですね。
他の広告とはやはり違います。
何が違うか？社員の方そのものがちがいます。
サラリーマンではないですね。
短期間の独立開業のための勉強で働いている人がほとんどの会社です。
大きく若手に権限を委譲する有名な会社です。
東京大学の学生である江副さんが学生時代始めた東京大学新聞が始まりです。
やりすぎでリクルート事件になりました。
レインズプロは使っている 本当のプロはレインズプラスアルファ―で結果を出している。
レインズは巨大な実力ですがだけでは成果は出ません。
相手の不動産会社への丁寧な対応や不動産そのものを魅力的に見せる現場作りは必要です。
相手の不動産会社の担当者が新人でも売れるようにしないといけません。
また重要なのは演出です。
売り主さん不在で内見できるか？
結論は無理でしょう。
者がなくなった等で問題になりますので、現実的には無理です。
販売期間中は、在宅するようにしましょう。
できるだけ短期間で販売が終了するように割り切りましょう。
秘密売却はできるか？
できるが条件は悪くなります。
完全に秘密は一般売却では無理です。
一般的にほとんど知られない方法は、
広告を近くに入れないことや現地売り出しをしないことです。
お客様にあった不動産会社選びで決まる成功と失敗
誰でも大手不動産会社が丁寧に対応してくれるとは限らない。
大手の不動産会社、ほとんどの不動産会社といってもいいでしょうが、
社内では毎日売り上げのことしか言われません。
売り上げさえ挙げていれば問題ありませんが、売り上げが上がらないと毎日が地獄となります。
この実態をよく理解したうえで不動産会社選びを行えばあいいのです。
売り上げのためには２回転両手数料を狙うのは自然の考え
不動産会社の社員とすれば、同じ仕事で報酬が２倍、
一つの仕事で２回転両手数料を行えば片手数料の４倍です。
厳しいノルマ達成を迫られる現実を考えれば、やむを得ないですね。
月末近くで追い込み売り上げ
これも不動産会社大手の特徴です。とてもお客様中心どころではないが現実でしょう。
まとめ
初めて売却をしようと検討される売り主さんは不動産会社さんに連絡する前に
売却の実態を知って自分自身にあった不動産会社選びを行いましょう。
平成31年4月5日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
