中野区杉並区初めての不動産売却の失敗しない注意事項
弊社の事務所のある中野区や杉並区は初めて不動産を売却される方も多いと思います。弊社への相談は売却の失敗相談です。今日は最低限売却に失敗しないための注意点についてお話しします。
不動産の売却の失敗の大半は古くから同じパターン
不動産売却の失敗は、古くから多くの場合同じパターンです。
例を挙げれば売り主さんが複数（共有）で意見が一致していない、私道の通行掘削承諾が取れていない、建物が汚い
売主が自己都合を優先して内見しにくい、売り主の依頼した不動産会社が妨害している。
売却失敗の共通点は反買主目線
売却失敗の共通点は、買主さん目線になっていないことです。
買うのは買主さんです。
買主さんが相談するのは買主さんと親しい不動産屋さんです。
買主さんや買主さんと親しい不動産会社を敵に回して戦いますか？
売り主さんの姿勢や、売り主さんの売却依頼した会社の態度が悪い（売却妨害）と気が付かないうちに買主さんと買主さんに購入を勧める不動産会社を敵に回しています。
売却成功のために売り主さんが注意すること
一言でいえば買主さんに最も好まれる状態にすること
具体的売却成功の注意点
物件内容
買主さんが安心する状態に事前にしておくこと
建物なら清掃、最低限のリフォーム
土地なら境界確定
私道に接していれば私道通行掘削承諾書の取得
売却方法
売却を依頼する不動産会社の選び方
買主さんの選んだ不動産会社からの問い合わせ窓口となるため、融通性がある会社を選ぶこと
両手仲介をやらない会社を選ぶこと
実際にこれは大変難しいです。一括査定は大半が両手仲介会社の可能性があります。
なぜかノルマ達成のためと会社命令です。
多くの不動産会社の場合両手数料にならなければ、理由書も
買主さんが選んだ不動産会社からの問い合わせをいろいろ理由をつけて断っている、妨害するのです。
偶然両手仲介になる場合は会社全体の仲介総数の１０％くらいしか両手仲介にはなりません。これが３０％以上も両手仲介を行っているようだと人為的に両手仲介のみ扱っているということです。
売り主さんの最大の誤解売却査定価格の判断
売却査定は一番誤解が多いところです。
大きく２種類あります。
一つ目は前提条件付きでの買い取り査定は、正しいものです。
明日でも売却が完了です。
もう一つは単なる売却予想価格です。
これが曲者です。
この価格は、人為的に操作できます。
５０００万円でも５３００万円でも正しい範囲です。
専門知識と実践経験がなければ判断できないことです。
売却成功のためには信頼できる不動産会社探しに尽きる
売却は東京都内の場合は普通に行えば３か月以内に完了します。これを正確に行うかどうかは不動産会社しだいです。
買主さんの行動パターンを事前に知っておく
これ重要です。
買主さんはある日突然行動しはじめ、短期間で購入します。
長くて３か月です。
現地を見て一瞬で判断します。長くて３分くらいです。
建物は新築を好み、中古はリフォーム済を好みます。
買主さんの決定権は、奥様です。
地域限定で探している人は、古くから買わないお客様です。
本当に買うお客様は親しい不動産屋さんがいて準備ができています。この不動産屋さんと一緒に行動しています。
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
