中野区杉並区中高年の相続対策の目的は安心充実した老後生活
弊社のある中野区や杉並区の中高年の方とお会いしていると、
７０代８０代という感じが全くしません。元気な方だからでしょうか？
自分で判断し、普通に歩き、電車で移動されます。
今のこの７０代８０代の方の希望から見た相続対策についてお話ししてみたいと思います。
子供のことは心配でも自分のことがもっと心配
元気な７０代８０代の親世代の方の考え方は、自分は自分、子供は子供という考えの方が多いですね。
子供と距離を置き自分のペースで暮らしたいという希望が多いですね。
相続問題より優先は、自分の高齢生活の資金確保
７０代８０代の親世代の希望は、まず第一優先は自分の自由に使える生活資金の確保です。
これが確保できれば、子供に遠慮することなく自由に幸せな老後生活がおくれます。
生前の相続対策はまず親の生活資金確保を優先させる
円満な生前の相続対策は、親世代の安心した生活資金と自宅確保が重要です。
円満な相続対策と不動産計画は親中心で進めると成功しやすい
円満な相続対策、不動産計画はまず現在の土地建物所有者である親世代の希望を
優先させることが大変重要です。
相続税の節税優先すると思わぬ親の反対で計画頓挫
相続対策計画を、子供中心で行うと思わぬ親の反対で計画そのものがとん挫することがあります。
相続対策は親にとっても引き継ぐ子供にとっても生前が望ましい
親にとっても引き継ぐ子供にとっても、生前に相続対策とくに不動産問題に
処理を終えることが重要です。
円満に行うには、時間がかかるからです。
不動産の正しい整理活用には土地所有者（親）の決断が必要
不動産の整理、調整には所有者であり、決定権者であるおやの決断が需要です。
円満な不動産の処分か活用かの判断
愛着があり残したいかどうか？
第一老後生活に必要か不要か？
子供に残し子供が活用できるか？それとも処分し現金で残すか？
最後に残して不動産活用が成功しそうか？難しいか？
活用が成功の成功しやすさの条件
不動産の活用の成功ポイントは実に簡単です。
入居者さんがどうしても住みたいかどうかです。
需要が強いかどうかです。
事務所や店舗の需要が強いかどうかです。
駅から近さ、商店街かがポイントです。
不動産活用成功のポイント
駅からの近さと建築企画と投下資金と運営費と資金繰りです。
たとえば駅から近くても
建設企画が人気がなければ失敗するでしょう。
たとえば中野駅近くであれば人気は１LDKタイプです。
２LDKタイプです。
逆にいつも空室はワンルームです。
投下資金が高すぎれば失敗するでしょう。
家賃には限界があります。
収入は決まっています。
利益は
収入－銀行返済－管理費－税金－修繕積立金です
銀行の返済の金額が大きいン原因は２つです。
建設費ともう一つは
返済条件 金利と返済期間です
運営費が高すぎれば失敗するでしょう。
管理費が高すぎると失敗するでしょう。
資金不足になれば失敗するでしょう。
事業自体は成功しても、支払資金や修繕費が不足すれば、
高い家賃収入が維持できなくなり失敗します。
駅から遠い土地の有効活用は売却が基本
駅から遠い土地は、賃貸マンション経営はだれが行っても大変難しいのが現実です。
理由は家賃が安い
建設費が駅前と同じ
投資総額が同じ
銀行返済が駅前と同じ
収入か少なく 支払いが大きい＝赤字になりやすい
相続税を減らす対策将来の資産価値 駅前の土地への買い替え
時価と相続税との評価差額や将来の資産価値、活用価値と
小規模宅地の評価減等の税制の優遇を考えると
駅から遠い土地から駅から近い土地へ
郊外の土地から都心近郊の土地へ
買い替えが望ましいでしょう。
相続対策不動産対策相談会実施中
不動産活用相続対策は簡単ではありません。
関係者との意見の違い
実際の活用計画
金融機関
分割計画
納税計画
等たくさんの検討事項があります。
実際に議論してみるとわかりやすいでしょう。
予約制の相談会を行っていますので、一度検討してみるのもよいでしょう。
何をどうすればよいか初心者の方でもイメージできるようになるでしょう。
平成31年3月16日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話０３－５９４２－７４０９
メールmorimoto@glory-house.co.jp
