中野区杉並区中古アパート・マンションのリフォームと短期満室戦略
建築後２０年、３０年以上の中古のアパートマンション経営をされている方にとって、リフォームすべきか？しないべきか？するならどんな内容？
募集家賃や募集条件は？成功する総合計画について管理運用専門会社としてお話しします。
リフォームは何を目指すかで大きく異なる、経営方針
賃貸経営は、経営方針によって現場の実務はすべて大きく変わります。
どんな人に入居してほしいか？これによってリフォーム内容は変わります。
優良入居者、短期満室は完全リフォームが望ましい
優良入居者さんに短期で入居してほしい場合は、完全リフォームが望ましいです。
優良入居者さん、不完全なものを嫌う傾向が強いからです。
優良入居者さん短期満室リフォーム内容
いったん解体して、内装を行います。このときの注意点は床配管と壁天井の電気配線等スイッチなどの更新です。
フローリングの張り替えなどです。
募集家賃を考えたらデザインは重要
リフォームは内容が重要です、特にデザインは重要です。
ここが建築家の活躍の場です。予算があれば建築家に依頼しましょう。
リフォーム予算
４０㎡だと４５０万円、５０㎡で５００万円くらいが目安です。
大型リフォーム代は３年回収が目安
大型リフォームの効果はおおむね１０年以上続きます。
エアコンなどは５年前後です。
リフォーム代の投資金額は、３年分家賃以内の回収が望ましいです。
１年では難しいでしょう。２年分家賃以内なら理想的です。
リフォーム後の募集家賃
優良入居者短期満室経営戦略の場合は、バランス感覚が重要です、新築より２割ダウンが築２０年３０年以上経過した中古マンションのリフォームの価値として無理のないところです。新築は新築プレミアムで上昇するからです、最大１割の家賃上昇があります。新築物件しか借りないという新築マニアがいるからです。いったん退出するともうこの値段は尽きません。
５０００円１００００円違いで優良物件が問題物件に
家賃の付け方は非常に重要です。高くつけすぎると失敗します。入居希望者にとっては新築が一番希望です。ここよりどれだけ安いかで決まります。
空室ほど意味にないものはない
空室管理は今は常識となっています。空室はただではありません。大変な損失です。空き家になると建物が傷むのは常識です。
不動産管理活用リフォーム入居者募集相談実施中
不動産は総合計画が重要です、特に建物が古くなると全体計画が重要です。
相談会を行っています。希望の方は電話で連絡ください。
令和元年５月３０日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
