不動産賃貸・売買総合コンサルタントから見た相続税評価と土地の価値の落とし穴
相続対策として貸家建付け地の評価を使ってのアパートマンション建設は盛んです。ではこの場合の実際の不動産価値についてお話ししましょう。
意外と落とし穴賃貸マンションで土地の価値は下落
相続対策で土地の評価額は下がります。
相続税も下がります。
しかし忘れてはいけないのは、土地の不動産としての価値も一般的に下がります。
総合的に考えることが重要です。
土地の価値
更地が一番の価値です。
一般的に売却する際も、分割する際も一番高い状態です。
このため相続税の際の評価額も一番高い状態です。
しかし古からの大地主さんは理解したうえで、戦略的に更地を一部保有しています。
相続対策賃貸事業は、将来売却を想定するのは基本
不動産を考えるうえで、将来の売却価値を考えるのは当然です。
しかし意外とこの現実が考慮されていません。
買主さんが高い価値を認める物を建てる。
賃貸物件を買うのは投資家です。
満室で優良入居者が入居中の物件が一番価値があります。
土地の価値を大きく下げる賃貸アパート、マンションも多い
土地は再有効活用状態が一番高い価値が出ます。
このため運用の素人考えで行うと失敗することが多いのです。
問題となっているレオパレス事件もは発注者がプロなら発生しない事件です。
プロ運用者は事前準備をきちんと行う
プロは成功率が高い理由は、基本に忠実に事前に調査して検討するからです。
調査、検討費用を十分投資するからです。
準備無しで事件することを危険と考えるからです。
賃貸事業の採算点は現金収支です。黒字倒産注意
建物のリフォーム、修繕費と銀行返済、税金を考慮した資金計画です。
会計上、税務上の黒字では意味がないのです。
運用のプロが付いているか？です。
賃貸事業は、会社の経営と同じです。事業企画、変更、運用です。
時代の変化に柔軟に対応することです。
各種法律をキチン地検討することも重要です。
都心近郊駅１０分以内での新築でも空室が出る時代となった
今あまり情報は伝わっていないですが、都心近郊駅徒歩１０分以内でも新築で空室が出る時代となっているのです。
理由はわかりますか？
運用のプロならわかりますね。
入居者管理と建物リフォームは連動する
不動産の持ち主さんは、優良入居者さんの入居を希望します。
しかし世の中優良入居者さんだけではありません。
有名企業勤務の人でも問題のある方はいます。
しかし一般的にリフォームの状態が悪いと不良入居者が入居する可能性が高くなります。
大半の管理会社が行わないが、入居審査の基本は事前面談
入居審査の基本は事前面談です。これだけで大きく改善できます。
事前説明です。
会わない場合は、この時点ではっきりとわかります。
管理運用会社の実態を知ってから事前相談
実際に将来発生する問題に総合的に対応する相談できる管理運用会社は非常に少ないのが現実です。
本来普通ですが。
ここから賃貸事業を検討するのが基本です。
令和元年５月２６日中野区中野相続対策、不動産運用総合セミナー
令和始まって最初の相続対策や不動産運用管理を総合したセミナーを中野区のJR中野駅徒歩３分の会場をお借りし行います。
５月２６日１０時３０分から１２時３０分中野相続、不動産管理運営、売買総合セミナー
会場
ルノアール中野北口店（中野駅徒歩３分）スーパーライフとなり
参加費
５００円
参加申し込み
電話かメールで連絡ください。
令和元年５月２２日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
０３－５９４２－７４０９
