中野区杉並区不動産業は総合専門力・管理会社の本当の入居募集力の実態は
土地建物の所有者さんにとって所有している土地建物の活用管理運営は重要なテーマです。数回に分けて土地建物の活用管理運営についてのテーマについて現場の実際の業務からお話ししてみましょう。
初回は入居募集力についてです。
大きな誤解入居募集力の真の実力
土地建物の所有者がいま最も関心のあるテーマは、入居募集力です。
空室が埋まらないことには心配でが本音でしょう。
しかしここには大きな誤解があります。
一般の方が外から見えている姿と実際結果を出している管理会社の大きな違いです。
土地建物所有者さんが管理会社に求めるのは運用結果、入金
土地建物の所有者さんが求めるのは、運用結果です、入金です。
このためにはスピードが重要です。
のんびり募集している場合ではありません。
土地建物所有者さんが求めているのは管理会社の仲介業の儲けではない
土地建物所有者さんが求めているのは、管理会社の仲介業の儲けではありません。
管理会社と仲介会社はもともと業務内容が全く別です。
建設でいえば、現場監督と職人さんの関係のようなものです。
管理会社は、全体の結果を出すことが仕事です。これに対し仲介会社は募集して案内することが仕事です。
管理会社が仲介業に進出すると募集能力は弱くなる
管理会社の多くは仲介業務に進出しています、目的は儲けることです。別に大家さんのために行っているわけではありません。
管理会社が仲介業を行うと仲介専門店は案内を他の物件にするようになります。
つまり募集能力が弱くなります。
管理会社は大家さんと同じ立場で仕事報酬は管理料
管理会社は、大家さんの仕事を代行しているだけです。同じ立場で考えて提案し、早く募集し満室にするだけです。
給料は管理料です。
なぜ小さな管理会社が成果を出しているのか？
全国的に小さな管理会社が、今の空室問題を解決しています。
これは根本的な問題にメスを入れているからです。
やるべきことをきちんと行っているからです。
弊社での管理物件はなぜすぐ満室になるか？
別に魔法を使っているわけではないのです。
きちんとやるべきことを行っているだけです。
なぜ多くの管理会社はできないか
効果が出る方法を行えばだれが行っても効果は出ます。
しかし多くの管理会社は行いません、なぜでしょう？
できないのです。
事務量が多くてできないのです、本当にきちんと管理するためには料を少なくするしかありません。
一人できちんと対応できるのは２００戸から４００戸ぐらいです。
このためある程度の報酬がなければできないのです。
管理会社の売り上げノルマも一つの原因
管理会社にも当然大きな売り上げノルマがあります。
このため担当者一人が大量の仕事をしています。
これが大きな原因で小さな物件を丁寧な仕事はできません。
大家さんの不満は月末に手紙が来るだけ
多くの大家さんとお話ししていると、一番の不満は管理会社から月に一度写真と手紙が来るだけです。
これでは何もわからない。こんな意見が多いですね。
大家さんが求めているのは
現場の状況報告や将来のことなどの提案や意見交換です。
経験者しかわからない管理会社の潜在能力はすごい実力
実は私も管理会社の責任者の経験者です。
管理会社は何でもできるすごい潜在能力があります。
土地活用、管理運営、審査、入居者対応、トラブル処理、工事
建物管理、相続対策、金融、売買などです。
担当者によって大きく変わる総合管理能力
管理能力は、だれが行うかによって大きく管理業務は変わります。
担当者の権限と専門能力とやる気です。
これが全国的に見て成果を出している小さな管理会社が多い実態です。
土地建物総合管理セミナー実施予定
JR中野駅近くの会場で土地の活用管理運営の総合的なセミナーを５月末に計画しています。
私の実践経験から法的な問題や、今後の賃貸住宅の管理運営、民法改正、建て替え、相続問題、や売却まで総合的実践的な内容にしたいと思います。参加希望の方は電話かメールで連絡ください。
令和元年５月５日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
電話０３－５９４２－７４０９
