中野区杉並区不動産屋さんに連絡する前に初めての売主さんが知っておくべき不動産売却についてかかわる専門家の実態
長年不動産の売却の仕事を行っていると、いつも多くの専門家の人と一緒に仕事をしています。
ところがこの専門家が実は不動産の売却については多くの場合初心者であることはあまり知られていません。
今日は売却と専門家とのかかわりについてお話ししてみたいと思います。
各専門家は専門外の不動産売却業務については初心者
長年多くの専門家と仕事をしてきて、宅建業法について理解している専門家の方は一人もいませんでした。
これが実態です。
各専門家は自分の専門領域だけで終わりです。
不動産の売買についてのことはもちろん理解していません。
専門家の測量範囲と不動産取引測量の範囲は異なる
測量の専門家は、土地家屋調査士です。
境界の確定と測量が専門です。
しかし不動産取引では、これだけでは足りません。
隣地の越境物測量、高低差測量等が必要です。
重要事項説明等に必要です。
プロ不動産会社は各専門家に任せることはありません
プロ不動産会社は、各専門家の方に細かく指示して不動産業務に必要な資料を整えます。
全体の事業計画や専門家調整が本業の不動産業
不動産業の仕事は、全体計画を立て、専門家の意見を参考として、各関係者との調整が本業です。
本業から見た不動産売却仲介業務
自分が売主だったらこう行うが基本です。
ただ仲介業務の時は、依頼いただく方が一般の方である点が異なるだけです。
不動産仲介業務も本来プロ不動産事業と同じ水準でが理想
一般の方であっても、売主さんがプロの方であっても本来買主さんから見れば同じです。
同じ水準の業務が望ましいと思います。
決められた経費予算内で行う
この点も、事業主がプロでも、一般の方でも同じです。
初心者の方でも予算が大きければプロ水準に近い業務ができる
売却に関し予算さえ確保できれば、初心者の方でもプロ水準の業務はできます。
不動産仲介でも予算確保で保証も検査もリフォームもプロ水準が可能
初心者の方でもよくプロ売り主さんの広告に出てくる
保証や検査やリフォームも予算さえ確保できればプロ水準に近いレベルが可能となります。
間取りの変更も図面が残っていれば、可能です。
もちろん建築の専門家である建築士さんが見ないといけません。
売却仲介での予算や販売戦略は依頼者である売り主さんが決めること
もちろん売却仲介においては、販売対策予算や、販売戦略を決めるのは売り主さんご自身です。
販売戦略の提案とメリット・デメリットは説明は不動産会社担当者の仕事
複数の販売戦略と予算と効果の予測について、事前に売り主さんに説明し、最終的に売り主さんが決定できるようにするところまでが、不動産会社の担当者の仕事です。
販売戦略、対策予算によって成果は大きく変わる可能性
実際の不動産の売却については、売却の準備をどの程度するかで、どんな状況で売却するかで売却価格は決まります。
一番低い価値
長年居住し、内部にごみや荷物がある状態
清掃していない状態
最低限程度
荷物を処分し、最低限の生活の荷物、最低限の清掃
建物状況調査程度
中程度
荷物を処分し最低限の生活の荷物 プロの清掃
最低限のリフォーム
瑕疵保険検査程度
高いレベル
主要個所のリフォーム
家具等を配置し、雰囲気を出す。
においにも注意 花などを飾り幸せの雰囲気の演出
一般の方は費用対効果で判断するのが良い
一般の売主さんは対策費が高額は難しいと思いますので、
費用対効果を理解したうえで無理のないところで、予算を決めればよいと思います。
中野区初心者向け不動産売却セミナー
４月２８日１１時から１３時まで中野駅北口徒歩３分
参加費５００円
テーマ
広告では語られない不動産売却の実態
初心者の方でも短期で成功する不動産売却の秘訣
質疑応答
これ以外のテーマでも参加者の方からの質問に実体験に基づきお答えします。
平成31年4月12日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント
森本和彦
