中野区実例に学ぶ借地権売却
借地権の売却について過去の中野区の例でみてみましょう。
中野区借地権売買実例は建物は新築一戸建て、中古マンション
中野区で時々売りに出てくるのは、弊社の事務所中野区新井２丁目の近くの中古マンションと新築一戸建てです。
過去近くでは中野区上高田で売り出されていました。
建物売買に借地権が付いてくる
借地権付き建物売買は建物売買に借地権が付いてくる感じです。
これは法律上の考え方です。
実務上は二つの契約
実務上は建物所有者と土地所有者さんとの二つの契約で行うのが良いでしょう。
建物所有者さんはもういなくなるわけですから。
借地権の売却のポイントは地主さんとの事前調整
借地権の売却で最も重要なことは土地所有者さんとの事前調整です。
借地権売却の実際の売却は建物所有者さんと地主さん２人の賛成があって初めて売却が成立します。
このため事前に２人の考えを整理調整して総合して買主さん探しを行います。
借地権付き建物の買主さんから見れば
借地権はめんどくさい。銀行担保にならない。
毎月地代を支払わないといけない。
いろいろ煩わしいですね。
できれば長期間安心して使用できる借地がいいですね。
借地権の買主さんは長期間安心を希望
借地期間の残存期間が短いものは売れません。
古い建物は地主さんの承諾がなければ建て替えできません。
このため新築の借地権付きの一戸建てが現実的です。
中野区借地権付き一戸建ての売却実例
新築の一戸建て
借地期間２０年
地代年間２０万円程度
借地権付き建物の価格は
借地権付き一戸建の価格は所有権付き一戸建てとの比較で決まります。
借地権は所有権に比べ安くないと売れません。
あるケースを想定して４０年で比較してみましょう
地代８００万円
更新料２回３００万円
合計約１０００万円おおよそ所有権付きの建物なら２割ダウンくらいでしょうか。
借地期間の残存期間が短い借地権はどうする？
土地所有者さんと事前調整して、売却の際は新規に２０年を認めていただくことです。当然承諾料は発生するでしょう。
残存期間を含めた調整が必要でしょう。
建物は買主さんが建て直し不要にするため
事前に建て直し
建物は新しい買主さんが建て直ししないで済むように準備も必要でしょう、
借地権は都心部向きの物
郊外は需要がありません。
所有権が安いからです。
過去郊外の借地権を建物価格で販売した時半年たっても売れませんでした。
借地底地相談実施中
借地底地は所有権売却と全く異なります。近年では多くの場合これに高齢化、相続などが絡み複雑化しています。
借地底地の権利者さんは早めに相談ください。
令和元年８月２日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント・相続診断士
森本和彦
