中野区売却実例から学ぶ買主さんの感じる価値の違いによって変化する実際の成約価格
中野区杉並区の売主さんはいくらで売れるか？については
興味がありますが実際にどんな内容でいくらかまで掘り下げて調べられる方はいないでしょう。
良い過去の実例が中野区にありましたので参考にお話ししましょう。
同じ場所、同じ時期発売、同じ面積でも異なる成約価格
新築の3棟現場
土地面積も建物面積もほぼ同じ
一番最初に売れたのは一番間取りの良いものでした
一番最後は一番内容的に好まれないもの
もちろん価格は数百万安い状態でした。
実際の成約価格は買主さんの感じる内容で差が出る
参考例をお話ししましたが、この実例は珍しいものではありません。
過去の事例でみてもほとんど当てはまります。
売却は買主さんが感じる価値を高めれば実際の売却価格を高めることが可能
プロ売り主の努力は買主さんにいかに高い価値を認めていただくかで努力します。
同じ土地でも間取りしだいで実際の売却成約価格は差が出ます。
販売開始時期によっても成約価格に差が出る
意外に初めての売主さんは気が付かないかもしれませんが、
販売開始時期によっても差が出ます。
周りの対抗物件の差です。
買主さんは希望範囲の複数の物件を検討して購入物件を決めていきます。
この際比較の対象になる売り物件の状況の状況です。
より良い物件が多い場合は少し売却時期を遅らせるほうが有利です。
買主さんにどうアピールするか？普通では選ばれにくい
買主さんが感じる価値を高めるには、
買主さんに気になると気付いていただくことが大切です。
このためには、売却物件の特徴を正確に伝えることが大切です。
売却は時間費用労力をかけ努力すると成果が出る可能性がある
売却は時間と費用と労力をかけて努力すれば高い価値を
買主さんに認められ高く売れる可能性があります。
プロ売り主さんは普通に行っていることですが、
初めての売主さんは実行する方は少ないかもしれません。
誤解が多い買主さんの感じる価値の前提なき売却査定
多くの売主さんが売却の具体的方法つまり売却準備費用について
明確に決めないで売却査定ができると誤解しています。
しかし実際の売却の現場では、全く異なります。
不動産会社を通じて伝わる買主さんが感じる無形の価値親切で丁寧な対応力
買主さんは自分の選定した不動産会社を通じて売り物件の問い合わせが来ます。
この際売却の窓口の会社の対応で物件のイメージが決まります。
この不動産会社さんの問い合わせのイメージが実際の買主さんに伝わります。
買主さんの選定した不動産会社は様々 新人でもわかりやすく対応
買主さんが直接問い合わせしてくる場合もありますが、多くの場合
買主さんが選定した不動産会社です。
この不動産会社の担当者が、新人の場合もあります。
この際新人の営業マンの方にもわかりやすく対応すると実際の買主さんにもいい印象が伝わります。
実際の売却 両手仲介か？片手仲介か？で買主価値の伝え方は？
実際の売却を行っていると両手仲介もありますし、片手仲介もあります。
全体からすれば片手仲介つまり共同仲介が全体の8割くらいはあるでしょう。
しかし片手仲介・両方どちらでも売却価値を正確に伝えなければなりません。
囲い込みは売主不利の可能性も高い、囲い込みは大手中心に今でも常識
売却依頼業者による囲い込みは露骨なものは、国土交通省も行政指導しますが、
実質的な売り物件の囲い込みは、大手不動産会社だけでなく不動産業界では、
今でも普通に行われています。
これが有利か不利かは、不動産業界に長くいれば誰でもわかることです。
多くの場合不利です。
多くの場合買主さんの感じる価値が下がるからです。
売却内容事前相談会実施中
売却内容は売り主さんと売り主さんが選定した不動産会社の共同作業で作り出すものです。
不動産会社が考え提案し売り主さんが決定し、費用負担を行います。
これで結果が左右されます。
売却の途中でもいろいろ売り主さんと依頼した不動産会社の担当者との間で
相談しながら売却作業が行われます。
こんな実践的相談会を行っています。また過去の事例も紹介します。
希望の方は電話かメールで連絡ください。予約制で行っています。
平成31年4月1日
不動産コンサルタント
森本和彦
