同族会社同族間の借地関係の注意点
同じ売買や賃貸においても同族関係者間は税務上の注意が必要です。
不動産取引は、一般の取引では権利関係だけが問題となりますが、同族関係者では、意図的な税金逃れがいつも疑われます。
このとき重要なのが一般取引と同じかどうかです。
注意パターン同族会社との賃貸借や売買です。
同族会社間で行われるのは、親の土地に息子が社長をしている会社が建物を建てるケースなどです。
一般には、権利金を支払って土地の賃貸借契約を行いますが、同族関係者間は権利金の授受がありません。
地代も安いのが普通です。
これが問題となるパターンです。
法人の借地人の場合 権利金授受がなければ？
一般に借地契約時に授受される権利金分の利益を法人が受け取ったとして法人に課税するのが原則です。
これは権利法にはない税法独自の考え方です。
権利法は民間人と民間人の関係、税法は国と民間人との関係です。
例外その① 相当地代を支払っているケース
国税庁の通達に定める相当地代を支払っている場合は法人の認定課税は行わない実務です。
例外その② 国税の政策的配慮から優遇措置 無償返還届け制度
これは同族会社、同族関係者という特殊関係から現実的に課税すると国民感情を著しく害するとして無償返還届けで認定課税しない実務が行われている。
例外は権利法的には借地権は存在 税務上は借地権はなし
権利金を支払っていない段階で税務上は借地権なしですが、権利法上は借地権が存在します。
法人がタダで借りたら？ 利益供与として認定課税
では法人がタダで借りたらどうでしょうか？
権利法では借地権は存在しません。ところが税法上は権利金相当額の利益があったとして認定課税されますので注意が必要です。
しかし無償返還届けの提出で認定課税は行われません。
法人が権利金無し、地代を安く借りたら？
原則権利金分認定課税
無償返還届けが出ていないと認定課税ですね。
法人地主・個人借主の場合は？
権利金の授受がなければ権利均分の利益が個人に贈与されたとして課税です。
無償返還届けで課税されなくなります。
法人地主・個人借地人で少ない権利金の場合
普通取引で授受される権利金と実際に授受された権利金との差額が認定課税されます。
個人地主・借主個人の場合は
これも権利法は同じですが、税法上の取り扱いは異なります。
原則は権利金の授受がなければ、認定課税されます。
例外は国税の定める相当地代を支払っているケースです。
この場合は、認定課税されません。
個人地主・個人借主の場合は無償返還届け制度無し
国税において個人間の土地賃貸借について無償返還届け出制度はありません。
個人間の場合は賃貸借か？使用貸借か？で税務上の取り扱いが別
注意は無償返還制度がない個人間の土地賃貸借の場合は使用貸借か賃貸借で税法上の取り扱いが分かれます。
賃貸借は贈与税課税、使用貸借は課税関係なしと取り扱っている
同族間取引は要注意 常に税務署から課税される落とし穴あり
課税関係だけみても様々な注意点がありきちんと事前確認して進める必要があります。
同族関係取引は、関係者ご自身が注意点を事前に知っていたうえで専門家に確認しながら慎重に行うことが重要です。
他にも同族関係者間取引は、金融機関の借り入れ問題あり
令和元年１１月２２日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
相続診断士・不動産コンサルタント
森本和彦
