中野区賃貸経営者さん・土地所有者さん・売主さんの疑問解消 知らないと損する個人所得の確定申告
今年も２月１８日から確定申告の時期が来ました。中野区の場合は
申告書作成相談は中野税務署ではなく新宿の駅前のゼロホールです。
確定申告書の提出だけであれば、中野区役所横の中野税務署です。
今日は不動産取引、不動産賃貸事業と確定申告についてお話しします。
確定申告とは？
日本の国の国民の義務は、所得の自主申告と納税です。
所得とは簡単には利益の意味です。
課税所得＝売り上げ－損金算入できる経費
会社員の場合は、源泉徴収と年末調整のみで確定申告義務がない場合が多いです。
所得税法は義務教育にない
しかし不思議なことに義務教育や高校では、所得税法という授業はありません。
勉強するなら自分で専門の学校に通うしかありません。
不動産賃貸事情は確定申告が必要
不動産賃貸業を営み不動産所得があれば、会社員であったとしても確定申告が必要です。
不動産所得と給与所得の損益通算が認められています。
これがかつてワンルームマンション節税といわれた営業です。
つまり不動産事業が赤字の場合は、給与所得から一定金額が差し引きができ差引所得に対して税金がかかる仕組みです。
不動産賃貸業の確定申告
不動産賃貸業の確定申告は簡単です。
家賃収入と修繕費と資本的支出と経費と減価償却費が分かれば
計算できます。
判断が迷うのは修繕費と資本的支出です。
ここは専門家である税理士の先生に相談するのが良いでしょう。
減価償却は建物本体と設備とに大きく分かれます。
投資物件購入時の大型リフォームは資本的支出？
賃貸物件を購入した場合、古い物件の場合内外装修繕を行う場合は
購入額の５０％を超える場合が想定されます。
この場合は資本的支出と判断されることとなります。
この場合は耐用年数での減価償却となります。
これも専門家である税理士の先生に判断して処理していただくのが良いでしょう。
不動産売却と税金申告
昨年の１２月末日までに不動産の売却を行った場合は、今年の２月１８日から３月１５日までが確定申告の時期です。
売却収入と売却経費が分かる書類を準備して自分で申告するか
税理士の先生に依頼しましょう。
不動産売却の場合は優遇税制がありますが、申告が要件
不動産の売却の場合の税制、譲渡所得税は様々な軽減税制が準備されています。
しかしこれは、自分自身で優遇税制を適用したいと申告書に記載する必要があります。
自動的に適用されるわけではありません。注意が必要です。
また親族間売買などには適用されませんので注意が必要です。
主な不動産売却の優遇税制
主なものは居住用財産の売却の３０００万円特別控除、買い替え特例、居住用財産の譲渡の軽減税率です。
長期保有不動産か短期所有不動産かで売却時の税率が異なる
一般に不動産を売却した場合、譲渡年の１月１日時点で所有期間が５年以下か５年超で判断されます。
５年以下は所得税と住民税を合わせて約４０％
５年超の場合は所得税と住民税を合わせて約２０％です。
実際には所得税、住民税、復興税がかかります。
賃貸経営と不動産売却は譲渡所得税考慮後の手取金額で判断
賃貸経営も売却も税金支払い後の、現金を中心に考えるのが重要です。
確定申告の例外
固定資産税は、賦課課税方式で行政が勝手に税額を決めますので申告は不要です。しかし私道などは、申告によって非課税となる場合があります。
平成31年2月19日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント 森本和彦
電話０３－５９４２－７４０９
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