中野区杉並区初心者のための土地売却のための調査方法
中野区杉並区の土地の売却の際に一番重要なことは不動産調査です。
この調査結果で土地の値段が決まる重要なものです。
今日は不動産業務の基本である調査についてお話ししてみます。
この業務は不動産会社さんが一般に行っていますが売り主さんも理解することが必要です。
不動産調査は意外と多い項目がある
不動産の調査は、現地調査、確定測量調査、法務局調査、売り主さんからの聞き取り調査、役所調査などたくさんの項目があります。
売り主さんからの聞き取り調査
これが最初です、この際お持ちの書類、図面関係を拝見させていただきスタートします。
また他の調査の完了した時点でも売り主さんからの聞き取りが必要です。
特に事件事故の関係は重要です。
現地調査
現地調査は、道路幅員、高低差、電柱、水道、下水管、塀などの調査を行います。
越境物が合うかどうかの調査も行います。
よくあるのは空中の電線の越境や雨どいの越境です。
役所調査
区役所
中野区の場合は中野区役所、杉並区の場合は杉並区役所となります。
調査は意外と多くの不動産会社さんが訪問しないのが、建築審査課さんです。建築確認の審査を行っている担当課で大変重要です。
土地はどんな建物建築ができるかが大きく価値を左右します。
都市計画課、防災課、土木管理課、などです。
防災課では過去の浸水履歴や今後の浸水予想、ハザードマップがあります。
東京都下水道局
公道の下水道についての本管の状況は、下水道局でわかります。
新宿の東京都庁にあります。
インターネットでも調べられます。
水道局
水道については中野区は中野駅から徒歩１５分くらいの水道局中野営業所で、杉並区は永福町駅から徒歩５分くらいの水道局杉並営業所で調べられます。
登記関係 近隣所有者、道路所有者
中野区は中野駅徒歩１５分くらいの東京警察病院の近くの法務局
中野出張所で調べられます。
杉並区は少し不便ですが、荻窪駅からバスになります。
謄本などであれば、近くの法務局の出張所で全国の謄本が取得できます。
固定資産税都市計画税評価証明書
これは売却時の資料として、また所有権移転の登録免許税の計算資料として重要です。
中野区であれは弊社グローリーハウスのすぐまえ中野駅から徒歩６分くらいのところにある中野都税事務所、杉並区は丸の内線南阿佐ヶ谷駅のすぐ近くにある杉並都税事務所です。
本人以外は委任状がなければ評価証明書の取得はできません。
ガス調査
ガスは今東京ガスですので、インターネットで調べられます。
事前に登録しておくことが必要です。
またFAXでも対応しています。
境界調査
境界調査は、土地家屋調査士さんに依頼し隣接地の所有者立会いのもと確認していきます。
公道の場合は、中野区役所、杉並区役所の道路管理課の担当者さんと事前打ち合わせの上現地立ち合いで決定します。
建築基準法４２条２項道路
４ｍ未満の道路は一般にセットバックといわれ建築時に道路提供部分として建築敷地に算入できない部分の特定が必要になります。
中野区、杉並区は各区役所の狭隘係りが担当し道路の中心の判定を行っています。
２３区以外で東京都の管轄の地域では、４２条２項道路の中心の判定は行っていません。所有者が専門家に依頼して行うこととなります。
その他の調査
地盤調査
これは地盤が軟弱かどうかの調査です。
お金がかかりますのでほとんど行われていません。
売り主さんがプロの場合は行う例があります。
古い擁壁調査高低差がある場合
土地に高低差がある場合は意外と大変です。
正確な高低差の測量が必要です。
また擁壁の底盤の位置などの調査が必要なこともあります。
まとめ
中野区杉並区の例で、土地の売却時の調査についてお話ししました。
売却が初めての売主さんは、内容が理解できれば良い程度ですが、
買主さんへの説明の重要な資料です。
依頼した不動産会社がきちんと行っているかどうかは確認しないとトラブルとなることがあります。
平成31年2月17日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
株式会社グローリーハウス
代表取締役 森本和彦
