中野区で初めて土地を売る売り主さんにとって気になるのは、自分の土地はいくらで売れるのだろうということです。
しかし自分の土地の実際売れる価格（成約価格）と地域相場と売却査定価格は異なることはあまり知られていません。
今回は実際に売れる金額（成約価格）と地域相場と売却査定金額についてお話ししてみましょう。
実際の成約価格
これは実際に売りに出し、買主さんが実際に買った金額で、一つしか存在しません。
正確に予想することは困難です。９割くらい予想できれば合格点ではないかと思います。
実際の購入申込額
これは複数存在することもあります。また１つということもあります。
複数の場合は、金額や条件が異なるのが通例です。
購入を希望する人の考えや事情によって異なります。
この中から購入希望者の方を選択し、契約の条件の交渉を行います。
ここで最終的に合意すれば、これが成約価格になります。
相場（取引相場）
これは地域相場とも呼ばれ、おおよその取引価格帯という意味です。
実際の売却物件の価格を意味するものではありません。
たとえば、中野区新井２丁目の住宅街であれば、取引相場は２００万円から２４０万円くらいでしょうとなります。
幅があります。同じ丁目でも立地、地形、環境、設備など条件が異なるからです。
売却物件の査定価格の意味
実際に売る土地の査定価格は、最初に行うのは調査です。
確定した事実関係で計算します。
たとえば小さなサラリーマンが住宅ローンで購入できる可能性の高い土地であれば高く、大きな土地は購入できる人がお金持ちに限られるため安くなります。
また道路の広さによって建てられる建物の内容、面積や形が変わります。
これも大きな価格の違いを生みます。
前面道路の幅が３ｍと５ｍでは大きな違いです。
もちろん５ｍのほうが査定金額も成約価格も高くなります。
売却査定金額はきちんと調査して初めて正確な金額が算出できる
このように、事実関係によって同じ地域でも個別の土地の条件によって大きく査定金額は違います。
このため売却査定を行うにあたって、土地の調査をきちんと行う必要があります。
売却査定や成約価格に大きな影響を与える土地の要因
ではどんなものが土地の売却成約価格や、売却査定額に影響を与えるのでしょうか？
例を示してみましょう
| ①駅からの距離 | ７分から１０分以内と １１分１２分は価格に大きな影響が出ます。 |
| ②土地の形 | 変形地は安くなります。良いのは正方形よりやや長方形です。aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa |
道路の接道の長さ 長いほうが価値が高くなります。
接道幅は最低５．５ｍ以上が望ましいでしょう。
前面道路 公道で４ｍが標準、５ｍは高い評価です。
ただしバス通りは、ビルやマンションを建てる
外はマイナス要素です。音と工事費の問題です。
下水道管、水道管、ガス管が入っていて標準です。
入っていないと大きなマイナスです。
引き込み工事費がすぐ１００万円以上になることは珍しくありませ
ん。
高低差 当該地と隣地、道路に高低差がある場合は、大きな工事がかかる可
能 性が高いため平坦地に比べ土地の価格が安くなります。
必要となる工事金額も数百万単位となる場合が多くあります。
隣地の環境 一番有名なのはごみ屋敷や変な人が近隣に住んでいる場合です。金
額 が安くなるだけでなく、売れないこともあります。
事件事故 これも金額に大きな影響があります。大半の土地の購入者の方は希望を抱
いて幸せになるためです。
このため過去に不幸なことがあれば敬遠します。
しかし発生していたら、何年たっても隠すと大問題となります。契約解
除 だけでなく損害賠償の対象になりますので、事前にきちんと売却の際
に買主さんに伝えなければなりません。
体験型相談会実施中
実際は売り主さん自身が、体験するのが一番よく理解できます。
一緒に売却の調査や、売却査定金額の計算ができる体験型の相談会
を予約制で行いますので、希望の方は電話かメールで連絡ください。
中野区以外の方もこの方法は、東京近郊ならどこでも通用しますので相談ください。
平成31年2月14日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
株式会社グローリーハウス
代表取締役 森本和彦
電話 ０３－５９４２－７４０９
メール morimoto@glory-house.co.jp
