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中野区杉並区売り主さんの売却相談 土地建物マンション価格は今後下落?

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中野区杉並区売り主さんの売却相談 土地建物マンション価格は今後下落?

 

今中野区杉並区をはじめとした土地建物マンションの売却を検討されている方にとって今後の売却価格はどうなるか?が非常に気になるところだと思います。そこで本日は過去の中野区杉並区の土地売買価格の変化と現在の動き及び今後予想される価格の変化についてお話しします。

 

今日の日経新聞の一面は住宅価格世界で頭打ち マネー主導の経済下押しの要因

不動産研究所の調査によると首都圏の新築分譲マンション価格平均は5871万円で、前年より0.6%下落、野村不動産ホールディング

マンション価格はそろそろピークとの認識との記事が出ていました。

これは世界的にリーマンショックから始まった金融緩和の流れの終焉を意味しています。すでにアメリカは数年前から金融緩和を終了しています。

 

 

中野区杉並区価格の土地建物マンションの価格の変動

私が不動産業界に入ったころは、昭和の終わりですまさにバブルの終焉時期です。この年を境に下落に転じ下がり続けました。失われた20年です。

その後いったんは、底を打ち上昇しましたがリーマンショックが発生し再度大きく下落しました。

その後上昇に転じましたが東日本大震災で再度下落しましたが、これを最後に中野区杉並区については3割以上上昇しました。

 

不動産価格は金融政策や税制によって変動する

長く不動産業で成功されている方は長期間の経済変動と土地建物マンション価格が連動することを理解し、金融政策や国の政策特に税制の動きに注意を払っています。

昭和バブルは、事業用の買い替え、居住用の買い替え政策による税金の繰り延べ(圧縮記帳制度)税制で価格の急上昇が発生しました。

 

近年の土地価格マンション価格の上昇はアベノミクス金融政策が原因

ここ数年の中野区杉並区の土地価格の上昇は日銀による金融緩和が大きな原因です。

 

まさに安倍首相による経済政策です。今までタブーとされてきた国債の日銀による購入です。

日銀の総裁の交代によって行った画期的政策です。

 

金融緩和でなぜ不動産価格が上昇したか?

金融緩和は実質的に住宅ローン利用者にとっては、総額として不動産を安く買えます。

不動産の購入価格は、物件価格+購入諸経費+金利の合計です。

もう一つの大きな原因は金融機関の貸出金利の低下で毎月の返済額

が賃貸より安くなったことです。

 

相続税等の節税目的の投資用アパートマンションが増えた

これも大きな原因です。

 

 

大きな国策の変更 外国人投資家の増加

現在の不動産購入層は、日本人ばかりではありません。

外国人の方も多くなっています。

私自身も外国人や2世の方からの依頼で売買取引が時々あります。

中野区でも外国人の投資家が購入された例もあります。

 

近年のプロ売り主

数年前から不動産業界では、不動産のプロ売主の間で価格の下落についての警戒態勢が強まっています。

リーマンショックでの強烈な恐怖感は多くのプロ不動産会社の経営者の方の記憶に起こっているからです。

金融機関の姿勢は一変します。理由のいかんにかかわらず期日は一日も待ちません。これは私が実際にある大手銀行から言われた言葉です。支店担当者は本部の命令には一切逆らえません。

あくまで本部のトップの決定がすべてです。

このためいつ銀行の姿勢が変化しても対応できるように準備しています。

 

今後の予想

私は今後過去の不動産価格の動きと同様の変化が起こると予想しています。

すでに投資物件においては、かぼちゃの馬車問題でスルガ銀行の不正融資問題が発覚し金融機関の貸し出し審査が厳しくなり、土地の価格が下がり始めました。

土地の下落の原因は直接的には金融機関の融資審査の変化ですが、

本当の原因は土地価格の無理な上昇が最大の原因です。

 

売却対策

価格上昇の終焉時の売却対策は、短期売買が基本です。

これはプロ売り主の方のやり方が大変参考になります。

昭和のバブルの時大半のプロ売り主も巨額の損失をだし多くの不動産会社が倒産状態となりました。

このとき一部の不動産会社は生き残ってされに成長しました。

このときの方法は、下落前にまだ周りに不動産会社が儲かるから購入していたとき下落に備えてどんどん売って下落時には売り切っていたのです。

リーマンショック時のプロ売り主の対応も同様でしたプロ売り主は

売り出しから売却の完了までの日数に神経を使います。

これが変化した時は、すぐに対応しないと価格の高値圏では下落に巻き込まれるのです。

リーマンショックの時も多くの不動産会社が倒産ました。

 

 

 

有利短期売却相談会実施中

多くの場合個別の不動産売買も全体の不動産市況に大きな影響を受けます。

しかしリーマンショック時も短期で有利売却を行っています。

有利短期売却とはその時の不動産市況に合わせてどのように工夫するかです。底値から値上がりの途中の時と戦略が全く異なります。

希望の方は、電話かメールで連絡ください。予約制で過去の事例を参考に個別の状況にあった戦略をアドバイスいたします。

平成31年2月24日

中野区新井2-2-1松本ビル2階

不動産コンサルタント

森本和彦

電話03-5942-7409

メールmorimoto@glory-house.co.jp

 

 

 

 

 

 

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