なぜ将来を考えて不動産管理、活用をしないのか?
30年近く不動産売買、管理、工事の現場にいて感じるのは
不動産の管理、調整について重視している所有者さんが少ないことです。ではなぜきちんと管理しないのでしょうか?
今すぐ痛みがないが最大原因
最初から相続で取得した土地、自分で苦労して買ったものではない。今特に困っていないが最大の原因でしょう。
困るのは変化の時、売却や相続の時
土地建物は売却時と相続時に過去の成績がすべて明白に
土地建物は売却時に過去の管理修繕運用の成績が評価されます。
たとえば賃貸住宅の売却の際売却価格は、建物の状態と家賃です。
修繕やリフォームをしないで家賃を下げていると
200万円家賃÷10%=2000万円
150万円÷10%=1500万円
この例では500万円も差が出ます。
適正にリフォームしないと家賃が下がり、不良入居者
適切な管理とリフォームが行われていないと、家賃が下がるだけでなく、不良入居者が集まってきます。
相続時に後継者相続人が欲しがるのはどんな財産?
間違いなく現金でしょう。あるいは現金を生む優良財産です。
後継者の方は生きてきた時代が親世代より30年近く違います。このため考え方も異なります。また自分の生活もあります。このため現金や現金を生む財産がほしいですね。
現金収支で採算が取れないと不動産は維持運営できない
ここが相続対策でアパートマンションを建てることの難しさです。
現金採算が現実的に合う採算にしておかないといけません。
現実には都心部で実質満室の場合空室率は4%くらいです。
5年から10年の設備交換と10年ごとの大規模修繕
退去ごとの室内リフォームは現実必要です。
建築後20年過ぎれば、税務上の経費は大幅に減少し税金が増加します。金利も元利均等支払いの場合同じ支払い額でも
元金の部分が多くなります。つまり経費計上が非常に少なくなり税金が増えます。
アパートなら15年から30年の期間が一番現金が減る
アパートで30年返済の場合は、15年から30年くらいが一番現金が足りなくなるます。つまり実質現金収支赤字です。
相続対策は15年から30年の資金不足を想定して
相続対策賃貸経営で重要ポイントは、15年から30年にかけて資金不足となる可能性が高いため、現金を建築後10年までに大きくためておくことです。
後継者が嫌がる賃貸経営個人経営の場合所得合算
相続で賃貸マンションを、賃貸アパートを相続するとどうなるでしょうか?
年収1000万円以上の方は不動産所得が1000万円増加すると合計2000万円です。
税率が変わりますね。様々な実質税金が高くなります。
現金の方がありがたいと思うのも無理ないでしょう。
ここが賃貸所有法人での引継ぎが人気になっている点でしょう。
不動産の満室は、所得の高い方にとって別の悩み
優良不動産を持つことは所得の高い方にとっては、別の悩みが出てくるでしょう。
全体調整、同じ不動産でも所有する方の希望によって変化
幸せと感じるのは、同じ不動産を所有し管理運用しても所有者さんの考え方によって大きく異なります。
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令和元年6月14日
不動産コンサルタント
相続診断士
森本和彦