相続対策でのアパートマンション建設は大損は本当か?
相続対策でアパートマンションは古くから行われてきた建設会社の営業トークです。相続対策セミナーのメインテーマであり建設営業の必殺トークです。
この点について反対意見や疑問を持っている地主さんもあらっしゃるのも事実です。今日は根本から考えてみましょう。
人生の目的は幸せを求めて
誰でもうれしいことは幸せであり、人生の目的です。
楽しいことはワクワクし自然に体が動く
楽しい遠足の日に朝起きれない人はいません。
さて相続税は本当にアパートマンションを建てると安くなる?
安くなります。ここまでは本当の話です。
なぜアパートマンション建設で相続税は安くなる?
相続税が安くなる根拠は相続税法と国税庁が作った財産評価基本通達です。つまり国が作った仕組みです。
国は税負担の公平が基本的考えでは?
国は国民の税金の負担に対して不満が大きくならないことを目指しています。
なぜ国はアパートマンれば相続税を安くする?
もしかして、国はアパートマンション建設会社の回し者か?
国の他の政策目的があるから相続税を意図的に安くしているのです。国民の住宅の絶対量の確保です。
相続税が安くなる国の基本的考え税負担の公平から、国は考えています。例えば更地に比べて
アパーマンションを建てた場合は、土地の価値は大きく価値が下がることが多いのです。
相続税は、相続時の財産の時価つまり売却した時の売却金額で計算して相続税を課税する仕組みだからです。
アパートマンションを建てた土地はなぜ相続時の時価が下がる?
賃貸建物を建てると売るときに安くしか売れないからです。
なぜか?土地を買った人は自分で使えず、収入が入るだけだからです。
土地の値段は自分で自由に使える土地が一番高いのです。
アパートマンションを建てた土地の売却時の時価?
土地の売却時の時価は、収入から逆算になります。例えば家賃が年間1000万円入ってくるアパートならいくらで売れるでしょうか?
東京都内なら駅から10分以内の新築アパートなら6%から5%で売れます。
つまり家賃の20倍くらいで売れます。
家賃1000万なら2億円の土地建物の価値です。
売却時の時価2億円で原価はいくら?
アパートの建築費は一坪あたり100万円くらいとすれば
10坪×8室なら8000万円です。
アパート・マンションを建てる前の土地の価格は?更地の価格は?
最大1億2000万円です。
アパートマンション建設すると土地の売却価格は下がる?
建てる前の土地の売却価格が1億2000万円より高ければアパートマンションを建てると損ですね。
最後は損得だけでない所有者さんの総合判断
最後は損得だけでなく土地所有者さんがアパートマンションを建てて幸せになるかどうか?の総合判断です。
令和2年9月25日
中野区新井2-2-1松本ビル2階
不動産コンサルタント・
賃貸不動産経営管理士・相続診断士
森本和彦