» 初心者土地売主さん、買主さんでも無理なく理解できる建築基準法の43条ただし書き改正と不動産取引の注意点
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初心者土地売主さん、買主さんでも無理なく理解できる建築基準法の43条ただし書き改正と不動産取引の注意点

初心者土地売主さん、買主さんでも無理なく理解できる建築基準法の43条ただし書き改正と不動産取引の注意点

初心者土地売主さん、買主さんでも無理なく理解できる建築基準法の43条ただし書き改正と不動産取引の注意点

 

昨年建築基準法の改正があり43条が改正されました。

ただし書きの文面がなくなりました。

条文が変更になりました。

しかし不動産取引の注意点や建築確認の実務でなくなったわけではないので

土地売買をされる売り主さんにとっても買主さんにとっても

非常にわかりにくく誤解が多い点ですので今回お話しします。

 

何が変わったか?

国土交通省の文面は非常にわかりにくいですね。

これでは実際に使う一般の国民には伝わらないでしょう。

法律の改正は、大きな政治的、行政的な目的があって行うものです。

この点がきちんと書かれていません。

一言でいえば今まで

建物を建築するには建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない。この点は変わりません。

これ以外例外的に特定行政庁の許可を取得すれば建築ができました。

この点も変わりません。

 

変更点

特定行政庁の許可の手続きが二つのパターンに分かれた

43条2項が2パターンになった

特定行政庁の単独での許可制度の新設

認定一定のものについては、建築審査会の同意を得ることなく

特定行政庁の単独の権限で建築許可ができるようになりました。この点が変わった点です。

 

改正点の大きな理由

この点が一番重要です。

この点がきちんと説明されていません。

実際に使うのは改正に関与した人ではありません。

一般の民間人です。

実際に使う民間人にとっては、一番わかりやすいのは

なぜ?どんな目的で?変更したのか?

今までの条文ではなぜいけないのか?

改正で何が民間人にとってもよくなるのか?悪くなるのか?

役所の仕事かよくなるのか?悪くなるのか?

建築審査会のメンバーにとってよくなるのか?悪くなるのか?

 

改正理由

もちろん常識的に建築審査会の同意が実質上不要と誰が見ても

考えられることについて改正したのでしょう。

以前はすべてについて建築審査会の同意が必要でしたので、無駄が多かったでしょう。

 

役所担当者の声

実態はほとんど変わりません。こんな声がいろいろ聞こえてきますね。

変更は

建築審査会の同意に時間の短縮、資料が減ることぐらいで

今までと同じように役所の審査はあります。

役所の審査や基準が変わったわけではない。

 

宅建業法改正の理由不明?特に改正する実態は変わらない

今回の建築基準法43条の改正で宅建業法の改正もありました。

しかしこのことは、ほとんど話題にもなっていません。

もともとトラブルが多く、重要事項の説明事項であり許可は売り主が個人でも

宅建業者であっても、許可取得できる状況は売り主が行うものです。

このため買主さんには十分な注意を促すことは、当然です。

売り主さんが個人だからといってトラブルや損害が発生しないわけではありません。

 

 

 

誤解が多い注意点 43条の2項例外規定は道路についてではない

特定建物について43条の例外的建築許可や認定は特定建物の許可であり道路ではない点です。

この43条についての誤解が多いのは、道路という誤解です。

道路は建築基準法上決められており、認定や許可で道路ができるわけではありません。

 

また特定建物の許可申請は建物の詳細までの図面家賃地境界から建物までの距離の記載が必要です。

 

43条の条文構造

1項は本文で

2項が許可制

1号は特定行政庁の単独許可 これを認定という言葉を使っています。

2号は今まで通り建築審査会の同意を得た特定行政庁の許可です。

 

 

実際の不動産実務では43条の例外の一番の問題点は実際の特定行政庁別の許可基準です

東京都の場合  23区の各区や各市は別基準 審査担当者別基準

 

実際に43条について使用する民間人である土地所有者さんや、購入者さんにとっては、大きな影響は実際の特定行政庁別の許可基準です。

また担当者別の許可基準です。

東京都が建築審査会の同意を得て直接許可審査を行う許可基準

一括審査基準 基準が公開されていますが一つ一つの詳細までは公開されていません。

個別審査基準  まさに個別審査です。厳しいです。

 

売り主さん買主さんの注意点は

建築基準法43条ただし書きは例外的救済規定です。

今回の改正で第2項は慎重に取り扱うことが重要です。

重要なことは、建物の許可だということ、詳細決定して詳細図を作成しての役所申請となること。

このため建築士さんや測量する土地家屋調査士さんの報酬も事前にかかります。

また買主さんにとっては借り入れの場合、夜臼する金融機関は限られ担保評価も低いのが特徴です。

また実際に敷地から道路に至るまでの避難通路について避難通路の所有者の事前承諾書等が必要です。

 

許可後は通常の建築確認と完了検査は変更なし

ここでもう一つの注意点は、特定行政庁の許可や認定が終了しても建築できません。

このあと通常の建築確認が必要です。

さらに建築確認が終了した後は完了検査があります。

特に重要なのは隣地の境界からの距離の確保です。

 

審査会は民間人で構成運用は各行政庁で異なる。

以前ある審査会メンバーの方にお会いした際、私の任期中は秘訣はありませんでした。

とおっしゃっていました。

しかしある23区の審査会の担当者さんは、反対があるといけないので

正式な審査会の前の審査会で非公式に説明し意見をお聞きして

準備するといっていました。

 

売り主さん買主さんの具体的注意点

不動産取引は全体的な実務が理解できていなければ、思わぬ不動産トラブルに巻き込まれやすいものです。

これが本来土地と建物両方の専門家である宅地建物取引士のみが扱える制度です。

宅地建物取引士制度です。

 

土地売主さんの注意 許可取得前の売買は現実的に難しい

本来建物の建築許可や認定は。売り主さんの責任で行わなければなりません。

これ以外は、再建築できない土地としての売却です。

しかしこれでは土地の価値は非常に低くなります。

土地の価値を上昇させるためには許可を取得してからの売却となります。

このためには費用が掛かります。

 

 

土地売却事前相談会実施中

私が30年近く土地売買に携わっていて感じるのは、不動産業者でも間違ったことを

売り主さんや買主さんに説明していることが非常に多い点です。

本人が正しく理解もせず調査もしていないためでしょう。

具体的な相談会を行っていますので、希望の方は電話かメールで連絡ください。

平成31年3月24日

中野区新井2-2-1松本ビル2階

不動産コンサルタント

森本和彦

 

 

 

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