中野区杉並区大家さん地主さんの疑問解消 不動産整理古いアパートの実践的建て替え相談
中野区杉並区も高齢化時代を迎えています。しかし不動産も同じように高齢化していきます。
マンションなら６０年、アパートなら３０年くらいで建て替え期です。
この建て替え時期に大変なのが入居者さんとの話し合いでしょう。
円満に行うのはどうすればいいのでしょうか？今日は賃貸経営に重要な
古くなったアパート、マンションの建て替えについてお話ししましょう。
建て替えの必要性の正しい理解から
大家さんにとって建て替えは本当に必要ですか？
きちんと理解できていますか？
一番の理由は何でしょうか？
そーです安全性です。
今の古いアパートは旧耐震基準で建てられています。
大家さんは入居者さんの安全性を確保する義務がある
大家さんは安全で快適な生活空間を提供し家賃をいただいています。
これを強く意識している大家さんと意識していない大家さんがいます。
建て替えに向けてきちんと入居者様に説明し質疑応答する必要があります。
実際の退去時の入居者さんからの質問
入居ささんから様々な質問が出るでしょう。きちんと理解できるように説明しないといけません。誠実にお答えしないといけません。
実際にこれは行ってみないとわからないことです。
きちんと説明し、準備期間と費用を支払って協力していただくのが必要です。
なぜ不安アパート終了時の業務について勉強していないから
なぜ不安なのでしょうか？
これはきちんと勉強していないからです。
何事も同じですがきちんと勉強していかないと不安は解消できません。
なかなかこれをきちんと実践的に教えているところがありません。
アドバイスが的外れになりやすいのです。
アパート事業は総合採算です。長期採算 現実的採算 円満採算
アパートを建てればすぐ儲かるなんて広告がありますが、これは嘘です。
終わりから考えればアパート解体、アパート退去の仕事、運営
大型リフォーム、各部屋のリフォーム、新築となります。
概算で大型修繕費とリフォーム費用の総額は新築時の建設費用に近い金額が掛かります。
関係者退去の仕事も重要
大家さんにとって最初と最後は大仕事です。
新築だけが大仕事ではありません。
円満に入居者さんが転居いただく仕事は最後の仕事であり大変重要です。
この仕事ができてこそ大家さんです。
経験がなければ不安
しかし実践経験がなければ、不安かもしれません。
何をどう話してよいかわからないかもしれません。
入居者さんとの信頼関係が最重要
この退去の実務で重要なのは、入居者さんが快く協力していただける安心感
信頼感です。
理屈ではありません。誠実は態度です。
入居者さんの退去時の契約書も重要
入居者さんは借地借家法で守られています。
このため任意での協力要請の話し合いになります。
協議がまとまればきちんとした契約書にしていくことが重要です。
本当の役に立つ頼れる管理会社の仕事は
建築計画から入居者の退去、解体工事まで総合管理、実践アドバイス
私の行っている管理業務は、総合管理です。大家さんにとって、地主さんにとって土地活用とは総合採算です。
一時採算ではありません。一部分採算ではありません。
不動産事業は会計中の採算でだけでなく、現金採算、精神的な採算も重要です。
物事は最初から最後まで行っての採算です。
実際に私が管理会社時代に行っていた業務スタイルです。
建て替えの準備は１０年目に始めるのが無理がなく円満
建て替え計画は準備に時間がかかります。
入居者さんの退去が大きな仕事となります。
しかし入居者さんの転居は簡単にはいきません。
このためできれば１０年前には始めるのがいいでしょう。
建て替え時の最大の支障は巨額の立ち退き料問題と定期借家の活用
建て替えが進まない大きな理由に、立ち退きの問題があります。
このため１０年前からの募集は定期借家の活用が重要になってきます。
定期借家は専門知識のある管理会社であれば簡単にできます。
ただし法律の専門知識は必要になってきます。
実践建て替え相談会実施中
実践的に建て替え相談会を実施しています。
円満に行う具体的方法などアドバイスいたします。
予約制で行っていますので、希望の方は電話かメールで連絡ください。
予約制で対応させていただきます。
平成３１年２月２３日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
株式会社グローリーハウス
代表取締役 森本和彦
