中野区杉並区初心者の有利短期売却成功者の共通事項
中野区杉並区は多くの売却が初めての売主さんが売買をしています。短期で売却に成功した人もあれば、失敗し長期化した人もいます。
しかしよく見ると同じ専門知識も、実践経験もない初心者だったのに短期に有利売却できた成功者には共通の考え方がありました。
今日は初心者短期有利売却成功の秘密についてお話ししましょう。
実際に自分で直接体験
実際に私自身が有利短期売却の不動産業務を行いましたので、実話です。
年齢も３０代後半から７０代まで、男性の方も女性の方も
職業も勤務先もまちまちです。
有名巨大企業の管理職のかたもいらっしゃれば、高齢の女性の方、企業の経営者など様々です。
この法則は、マンションでも、大きな土地でも中古建物でも
変わりなく使用可能です。
初心者の短期有利売却成功者の共通の事項
共通点その①目的が明確 目標期日が明確
最初から売却目的も、売却の入金目標期日も明確でした。
共通点その②一人が決定権を持っていて打ち合わせに出席
共通点その③ 信頼して任せられるパートナー不動産業者がいる
共通点その④ 売却のメリット・デメリットなど売却の戦略や手順について十分事前打ち合わせし理解している。
共通点その⑤最初の売り出しだし価格が買主さんが検討する範囲内で絶妙
共通点その⑥ 売却準備には先行してお金をかける
共通点その⑦ 売り主という立場と責任を理解し、買主さんに最大配慮
私の提案し売り主さんが決断し行った有利短期売却の方法
私が過去に提案し、初心者の売主さんが実行した方法は本当に簡単なものです。
買主さんが最も同じ物件でも一瞬で価値を認める方法です。
買主さんの行動パターは、長年変わらない共通項があります。
- 夢のあるきれいな快適な使い勝手の良い物件
- 安心感のある物件が欲しい
- 最小限の手間で決めたい
- 突然予定ができたので家族で見学に行きたい
- 適正な価格で購入したい
- 売り出されて短期間のものが欲しい
初心者の売主さんが短期有利売却のために理解しておくべき買主さんの気持ち
買主さんは物件に反応し短期間で買っていく、一か所に滞在しない。
たまたま偶然買いました。もしあの時タイミングが合わなかったら。
現地を見て偶然買いました。
きわめて偶然性が強い、短期間です。
買主さんが行動を起こすのは、一瞬です。
初心者売主さんの誤解その① 売却を依頼した不動産会社がすでにお客さんがたくさんいる
こんな事実は失際にはありません。
プロの売主を長く続けていると、だれでもわかりますが大手不動産会社の買主さんを連れてくる比率は、私の２５年くらいの体験では１％未満です。
５００件担当して３件程度です。
このくらい少ないという現実があります。
初心者売主さんの誤解その②意外と多いのが思わぬ買主の関係者不動産屋さんが買主さんを連れてくる
売却を長く行っていると、意外と少なくないのが、買主さんの関係の不動産屋さんが連れてくる例です。
大手不動産会社がなぜ専属専任媒介契約にこだわるか？
この点大手不動産会社の店長さんにお聞きしたら、販売力が弱いから囲い込むしかないからね。とおっしゃっていました。
売却は一部を除き、その時点のその物件に反応するお客様に
これが現実です。
プロ売り主は、一回一回が勝負とよく理解しています。
大手不動産会社 マンションデベロッパーは単独物件に莫大な広告
マンションデベロッパーは、電車広告を広範囲に物件ごとに
行います。一社で販売を簡潔しようとすれば巨大不動産会社が数千万円以上の巨大広告テレビ、新聞、電車、各駅に立って行わないとほとんど不可能です。
一つの物件の手数料は両手数料で４００万程度単独巨大広告は無理
実際に広告は、個別広告でなければほとんど効果がありません。
しかし一物件に数千万円の広告料は現実無理です。
今短期有利売却の成功率が高いのは、国土交通省推薦方式
売り主側の仲介人と買主側の仲介人による共同仲介方式です。全員参加型、全員協力型です。
これは弁護士さんの代理人と似ていますが、異なります。
あくまで共同方式・共同責任方式ですです。
仕事の分担は主に売却の準備や物件調査、売却戦略は売り主仲介人が行います。
この際買主仲介人がスムーズに買主さんに勧められるように行っていきます。
これが国土交通省指定流通機構レインズの登録方式です。
囲い込み防止の仕組みです。
一般媒介の隠れた落とし穴
売却の場合一般媒介方式がありますが、これは一見売り主さんに有利に見えて、大変不利な面があります。
だれも責任を負わないからです。
売却には、不動産会社も時間と労力がかかります。
人件費広告費で数か月行えば人件費を考えれば１００万以上になります。
不動産会社は成功報酬です。
会社員が３カ月働いて給料がもらえるかどうか不明な一般媒介の仕事をまじめにできるでしょうか？
不動産会社が安心して短期売却に専念できるのは専任媒介でしょう。
おすすめは専任媒介で、信頼できる一人の人とパートナーを組んで売却業務を行うことです。
戦略も調査も質問も最初から最後まで首尾一貫して一人で行うことです。
話の食い違いがほとんど発生しません。
担当者が変わるとトラブルのもとです。
短期有利売却相談会実施中
短期有利売却は一般に言われていることと実態は、全く異なります。
実際にご自身で体験すると非常によく理解できます。
２５年以上にわたって短期有利売却を担当した経験からアドバイスいたします。
希望の方は電話かメールで連絡ください。予約制で対応します。
平成31年2月20日
中野区新井２－２－１松本ビル２階
不動産コンサルタント 森本和彦
０３－５９４２－７４０９
morimoto@glory-house.co.jp
